Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha może nabyć każdy podmiot np. spółka osobowa, spółka kapitałowa, wspólnicy spółki cywilnej, fundacja, stowarzyszenie czy też osoba fizyczna. Kupujący nie musi legitymować się statusem rolnika indywidualnego ani decyzją Dyrektora Generalnego KOWR o wyrażeniu zgody na nabycie takiej nieruchomości. Jedynym ograniczeniem w transakcji jest ustawowe prawo pierwokupu albo prawo nabycia, które przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
Zasady obrotu nieruchomościami poniżej 1 ha
Nabycie gruntu o powierzchni do 0,99 ha jest więc objęte stosunkowo łagodną reglamentacją. Strony muszą jedynie zawrzeć umowę warunkową. To znaczy, że umowa będzie zrealizowana pod warunkiem, że KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu albo z prawa nabycia. Termin na skorzystanie z uprawnienia wynosi miesiąc. Po upływie tego czasu albo po otrzymaniu informacji od Oddziału Terenowego KOWR, iż nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości.
Sztuczny podział nieruchomości na kilka mniejszych
Jak widać, obrót takimi nieruchomościami jest łatwiejszy niż w przypadku gruntów o większej powierzchni. W związku z tym strony, przed dokonaniem transakcji, dość często decydują się na podział nieruchomości na kilka mniejszych. Oczywiście tak, aby każda była mniejsza niż 1 ha. Następnie zawierają kilka odrębnych umów warunkowych.
KOWR coraz bardziej czujny
KOWR jednak coraz częściej zauważa takiego rodzaju sztuczne podziały nieruchomości, które mają na celu obejście przepisów UKUR. Aby im przeciwdziałać, korzysta ze swoich uprawnień. W ostatnim czasie, 12 września 2022 r., Oddział Terenowy KOWR w Białymstoku złożył 4 oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu niezabudowanych nieruchomości rolnych położonych w obrębie 0019 Pajewo, gmina Tykocin, powiat białostocki, województwo podlaskie o numerach ewidencyjnych: 141/1 (0,7337 ha), 142/1 (0,6000 ha), 142/2 (0,5962 ha), 141/2 (0,7397 ha). Z oświadczeń woli o skorzystaniu z prawa pierwokupu wynika, że pomiędzy tymi samymi stronami, tego samego dnia (11 sierpnia 2022 r.), zawarto cztery odrębne warunkowe umowy sprzedaży. Na mocy każdej z umów sprzedano tylko jedną działkę. Numeracja działek oraz ich położenie sugeruje, że nieruchomości uprzednio podzielono.
Zdarzały się również sytuacje, w których KOWR, w zbliżonych stanach faktycznych, nie korzystał z prawa pierwokupu albo prawa nabycia nieruchomości. Wskazywał za to, że każda z umów jest nieważna, ponieważ należy je traktować jako jedną transakcję. Organ twierdził, że skoro łączna powierzchnia nieruchomości przekroczyła 1 ha, to do zawarcia umowy konieczne było uzyskanie decyzji Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie gruntu.
Jak widać osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 1 ha, utworzonych po podziale większej nieruchomości, powinny przygotować się na ryzyko ewentualnej ingerencji KOWR. Organ coraz częściej korzysta ze swoich uprawnień w postaci wykonania prawa pierwokupu, czy też zarzutu nieważności umów sprzedaży.
