Po rozwodzie, małżonkowie, którzy funkcjonowali w ramach wspólności małżeńskiej dokonują najczęściej podziału majątku wspólnego. Gdy w skład majątku wspólnego wchodzą nieruchomości rolne, podział majątku może powodować daleko idące konsekwencje w świetle UKUR.
Czy podział majątku wspólnego stanowi „nabycie nieruchomości rolnej”?
Przepisy UKUR wprowadzają definicję legalną „nabycia nieruchomości rolnej”. Jest ona niezwykle pojemna. Obejmuje swoim zakresem nie tylko najczęściej spotykane w obrocie umowy (np. umowę sprzedaży, czy darowizny), ale także inne zdarzenia prawne. Nabyciem nieruchomości rolnej jest również zawarcie umowy o podziale majątku wspólnego bądź też orzeczenie sądu o podziale majątku wspólnego.
W przypadku, gdy byli małżonkowie dokonują po rozwodzie podziału majątku wspólnego, w skład którego wchodzą nieruchomości rolne, dochodzi do ponownego nabycia nieruchomości. Nabycie następuje z momentem uprawomocnienia się orzeczenia sądu albo z dniem zawarcia umowy formie aktu notarialnego.
Przykład: małżonkowie nabyli nieruchomość rolną o powierzchni 16 ha do majątku wspólnego w 1999 r. Nieruchomość składa się z dwóch działek: działka nr 1 – pow. 6 ha, działka nr 2 – pow. 10 ha. Małżeństwo nie układało się, tak jak powinno. Małżonkowie podjęli decyzję o rozstaniu. Wyrok sądu orzekający o rozwiązaniu małżeństwa uprawomocnił się w 2020 r. W 2021 r. byli małżonkowie dokonali podziału majątku wspólnego na mocy umowy. Jeżeli chodzi o nieruchomość rolną, to jednemu małżonkowi przypadła działka numer 1 (6 ha), a drugiemu działka numer 2 (10 ha). Pomimo tego, że małżonkowie byli współwłaścicielami nieruchomości na zasadach wspólności małżeńskiej majątkowej od 1999 r., to w 2021 r. doszło do ponownego nabycia tzn. jeden z małżonków nabył działkę numer 1, a drugi działkę numer 2.
Jakie to rodzi konsekwencje?
Nabycie nieruchomości rolnej powoduje, że byli małżonkowie zostają związani obowiązkami wynikającymi z art. 2b ust 1 i 2 UKUR:
- obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nieruchomość,
- zakazem zbycia i oddania w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości
– przez 5 lat od dnia jej nabycia.
W obecnym stanie prawnym brak jest wyłączenia tych obowiązków, gdy nieruchomość rolną nabyto w wyniku podziału majątku wspólnego po rozwodzie.
Przykład: były małżonek, który w wyniku podziału majątku wspólnego w 2021 r. nabył działkę o numerze 1 (6 ha) chciałby ją sprzedać w 2023 r. lokalnemu rolnikowi. Nie znajduje zastosowanie żadne z wyłączeń określone w art. 2b ust. 4 UKUR. Do sprzedaży nieruchomości wymagane jest uzyskanie uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Zgoda taka może być wyrażona w przypadku wykazania „ważnego interesu nabywcy” lub „interesu publicznego”. Z naszej dotychczasowej praktyki wynika, że w ocenie KOWR sam fakt nabycia nieruchomości w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa jest niewystarczającym argumentem.
Czy są planowane zmiany?
Projektowana nowelizacja UKUR przewiduje dodanie wyłączenia od wyżej określonych obowiązków. Projekt nowelizacji przewiduje dodanie wśród wyłączeń art. 2b ust. 4 pkt 6. Zgodnie z nim: Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej: (…) nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład dzielonego majątku wspólnego. Jest to dopiero projekt i to jeszcze nie na etapie sejmowym. Nie wiadomo jak się potoczą losy nowelizacji. Wobec tego aktualnie byli małżonkowie, którzy po podziale majątku wspólnego, chcą np. sprzedać lub wydzierżawić nieruchomość, powinni pamiętać, że pierwszym krokiem jest zweryfikowanie, czy upłynął już 5-letni zakaz. Jeżeli nie powinni uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.
