Nowelizacją UKUR z 13 lipca 2023 r. wprowadzono kolejną przesłankę, którą należy spełnić, aby zbywca mógł otrzymać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. Czego ona dotyczy?
Stan prawny do 4 października 2023 r.
Do 4 października 2023 r. przepisy wymagały spełnienia trzech przesłanek, aby zbywca mógł uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. Zaliczało się do nich:
- wykazanie, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego, chyba że nabycie nieruchomości rolnej miało nastąpić na podstawie innej czynności prawnej niż sprzedaż,
- zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- niedopuszczenie do nadmiernej koncentracji gruntów w wyniku nabycia nieruchomości rolnej.
Stan prawny od 5 października 2023 r.
Nowelizacja UKUR wprowadziła czwartą przesłankę, tym razem dotyczącą ceny nieruchomości rolnej. W jej myśl cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95% ceny z ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej zamieszczanego na portalu erolnik.gov.pl. Zamieszczenie ogłoszenia na tym portalu jest obowiązkowe. Wyłącznie w ten sposób można wykazać, iż nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu.
Projektodawcy w uzasadnieniu nowelizacji wskazywali, że zmianę wprowadzono w interesie rolników indywidualnych. W przypadku bowiem znacznego obniżenia ceny nieruchomości, mogliby być zainteresowani jej nabyciem. Wprowadzenie tej przesłanki ma zapobiec sytuacjom , w których cena z ogłoszenia była np. kilkukrotnie wyższa niż realna cena, za którą kupować będzie „nierolnik”. Zmiana ma więc na celu wyeliminowanie transakcji, do których dochodziło po sztucznym zawyżeniu ceny w ogłoszeniu, która miała zniechęcić rolników indywidualnych do nabycia nieruchomości.
Interesujące jest jednak to, że zmiana przepisów stanowi potwierdzenie dotychczasowej praktyki, którą stosował KOWR. Poszczególne oddziały terenowe od długiego czasu, w decyzjach administracyjnych wyrażających zgodę na nabycie nieruchomości rolnej w trybie art. 2a ust. 4 pkt 1 UKUR, wskazywały, iż kupujący może nabyć grunt, jednak za cenę nie niższą niż 95 % ceny, którą wskazał zbywca w ogłoszeniu.
Przykład
Pan Mirosław chce sprzedać nieruchomość rolną Pani Dagmarze, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Nie zachodzi żadne z wyłączeń, o których mowa w art. 2a ust. 3 UKUR. W toku negocjacji strony umówiły się na cenę 100 000 zł. Pan Mirosław chciał zniechęcić rolników do skorzystania z oferty sprzedaży nieruchomości rolnej. W ogłoszeniu o sprzedaży na portalu erolnik wystawił więc nieruchomość za 300 000 zł. Działanie Pana Mirosława jest nieprawidłowe. W takim wypadku nie zostanie bowiem spełniona czwarta przesłanka, aby móc otrzymać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. Cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być bowiem niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze jej sprzedaży. Wobec tego Pani Dagmara mogłaby w takim stanie faktycznym kupić grunt, jednak za cenę wynoszącą co najmniej 285.000 zł.
