W praktyce zdarza się, że sąd ogłasza upadłość podmiotu, który jest właścicielem nieruchomości rolnych. Czy sprzedając nieruchomość rolną z wolnej ręki w ramach likwidacji masy upadłości należy brać pod uwagę przepisy UKUR?
Syndyk przeprowadzając likwidację masy upadłości, za zgodą rady wierzycieli lub sędziego – komisarza, może sprzedać składniki masy upadłości, w tym nieruchomości rolne, z wolnej ręki. Z uwagi na liczne korzyści płynące z takiej umowy, wiele osób decyduje się na złożenie oferty nabycia. W przypadku wyboru takiej oferty przez syndyka i zaakceptowaniu wyboru przez radę wierzycieli lub sędziego – komisarza, strony mogą przystąpić do zawarcia umowy sprzedaży.
Czy stosujemy przepisy UKUR?
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych z wolnej ręki przepisy UKUR znajdują zastosowanie . Brak jest przepisu wyłączającego zastosowanie całej ustawy do umów sprzedaży zawieranych w ramach postępowania upadłościowego.
Kto może być nabywcą nieruchomości rolnych sprzedawanych przez syndyka z wolnej ręki?
Grunty, które sprzedaje syndyk z wolnej ręki może nabyć dowolny podmiot, w tym również spółka handlowa. Nie jest konieczne, aby prowadził on działalność rolniczą. Nie znajduje tu zastosowania zasada nabycia nieruchomości rolnej wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Przepis art. 2a ust. 3 pkt 9 UKUR stanowi, że zasada ta nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego.
Czy KOWR sprawuje kontrolę nad takimi umowami?
W przypadku umów sprzedaży nieruchomości rolnych z wolnej ręki KOWR, działającemu na rzecz Skarbu Państwa, przysługuje prawo pierwokupu. W związku z tym, strony w pierwszej kolejności muszą zawrzeć warunkową umowę sprzedaży, tj. pod warunkiem, że KOWR nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia. Następnie należy zawiadomić organ o zawartej umowie. KOWR w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. W ten sposób wstąpi w miejsce kupującego.
Czy w praktyce KOWR korzysta z prawa pierwokupu w takich sytuacjach?
Zdarzają się, że KOWR korzysta z prawa pierwokupu w przypadku, gdy nieruchomości rolne sprzedawane są z wolnej ręki w postępowaniu upadłościowym. Dotyczy to również dużych transakcji. W ostatnim czasie KOWR skorzystał z prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 180,51 ha za łączną cenę 7 053 919,20 zł.
Podsumowanie
Pomimo tego, iż nabywcą nieruchomości rolnych sprzedawanych przez syndyka z wolnej ręki może być każdy, to KOWR sprawuje kontrolę nad takimi transakcjami. Organ może nie dopuścić do zawarcia umowy poprzez złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu.
Prawo pierwokupu nie jest jednak jedynym ograniczeniem, który może utrudnić zakup gruntów rolnych w toku postępowania upadłościowego. Należy również pamiętać o obowiązkach, które nakłada na nabywcę art. 2b ust. 1 i 2 UKUR. W doktrynie występują rozbieżności co do tego, czy znajdą one zastosowanie również w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego. To zagadnienie omówimy szerzej w kolejnym artykule.
