W ostatnim artykule pisaliśmy o możliwości nabywania nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego przez każdy podmiot bez konieczności ubiegania się o uprzednią zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Umowa sprzedaży musi jednak zostać zawarta pod warunkiem, ponieważ KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Nie jest to jedyne ograniczenie możliwości swobodnej likwidacji masy upadłości składającej się z gruntów rolnych.
Zakaz zbycia i oddania w posiadanie nieruchomości rolnej przez okres 5 lat
Nabywca nieruchomości rolnej ma zakaz zbycia i oddania w posiadanie tego gruntu przez okres 5 lat od dnia jego nabycia. Szereg wyłączeń od tej zasady zawiera art. 2b ust. 4 UKUR. W pozostałych przypadkach zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie jest dopuszczalne wyłącznie za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda będzie wydana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym.
Zakaz zbycia nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego – stanowisko doktryny
Przepisy UKUR nie zawierają definicji legalnej „zbycia”. Poprzestanie na literalnej wykładni mogłoby skłaniać do wniosku, że złamaniem obowiązku ustawowego jest zbywanie nieruchomości rolnych w ramach likwidacji masy upadłości przez syndyka w toku postępowania upadłościowego. Należy mieć na uwadze, że celem zakazu rozporządzania gruntem przez 5-letni okres jest:
- przeciwdziałanie spekulacyjnemu obrotowi gruntami rolnymi oraz
- zapewnienie nabywania nieruchomości rolnych w celu prowadzenia działalności rolniczej.
Część przedstawicieli doktryny stoi na stanowisku, że zakaz zbycia nieruchomości dotyczy tych czynności, które podejmuje podmiot z własnej z własnej woli zawierając np. umowę sprzedaży czy umowę darowizny. Zakaz nie będzie dotyczył zdarzeń prawnych wywołujących skutki w majątku dłużnika, ale bez jego udziału, takich jak egzekucja czy wywłaszczenie (tak m.in. Martyna Komarowska-Horosz, Prawna ochrona rolnictwa w egzekucji świadczeń pieniężnych, Białystok 2020, s. 199, J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019, s. 182 oraz A. Michnik, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, „Krakowski Przegląd Notarialny”, s. 102). Należy odnieść to również do zbywania nieruchomości rolnych przez syndyka w toku postępowania upadłościowego.
Zakaz zbycia nieruchomości rolnych w toku postępowania upadłościowego – stanowisko KOWR
KOWR jednak stoi na przeciwnym stanowisku. Uważa, że skoro art. 2b ust. 4 UKUR nie zawiera wyłączenia odnoszącego się do nieruchomości rolnych zbywanych i oddawanych w posiadanie w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, to jeżeli upadły nabył nieruchomość rolną przed upływem 5 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży przez syndyka, to zakaz obowiązuje. Jeżeli zatem ma zostać zawarta taka umowa sprzedaży, to koniecznym jest uzyskanie uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. W ocenie KOWR z wnioskiem powinien wystąpić syndyk wykazując ważny interes nabywcy lub interes publiczny.
Projektowana nowelizacja UKUR
Na zakończenie warto wskazać, że zgodnie z projektem ustawy z dnia 19 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw przepis art. 2b ust. 4 UKUR ma ulec zmianie. W projekcie rozszerzono katalog zwolnień od zakazu zbycia i oddania w posiadanie nabytego gruntu rolnego przez 5 lat. Projekt zakłada, że przepis 2b ust. 4 UKUR ma otrzymać następujące brzmienie: Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości: (…) zbywanej lub oddawanej w posiadanie w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego.
Niestety projekt nowelizacji od kwietnia ubiegłego roku znajduje się na etapie konsultacji społecznych. Dopóki nie zostanie uchwalony, zasadnym jest uzyskanie zgody na zbycie nieruchomości rolnych przez syndyka w toku postępowania upadłościowego, jeżeli upadły nabył grunt rolny w ciągu ostatnich 5 lat. Pozwoli to na zapewnienie bezpieczeństwa transakcji i uniknięcie sporów z KOWR.
