Nieruchomość – co to właściwie jest? Czy nieruchomość równa się działce ewidencyjnej? Czy w nieruchomości może być kilka działek ewidencyjnych? UKUR ma zastosowanie do nieruchomości rolnych, dlatego odpowiedź na to pytanie jest bardzo istotna.

Kwalifikacja nieruchomości jako rolnej w rozumieniu UKUR

Kwalifikację prawną nieruchomości jako rolnej na potrzeby UKUR, w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustala się na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie przeznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków na cele nierolne powoduje utratę statusu nieruchomości rolnej w świetle przepisów UKUR. Po ostatniej nowelizacji UKUR istotną kwestią jest także określenie powierzchni użytków rolnych w rozumieniu UKUR na podstawie ewidencji gruntów i budynków. Obecnie ustawa nie ma w całości zastosowania do nieruchomości, w których użytki rolne według definicji z UKUR nie przekraczają powierzchni 0,3 ha.

Co to jest nieruchomość?

Przedmiotem transakcji, a także przedmiotem, do którego odnosi się zastosowanie przepisów UKUR, jest nieruchomość rolna. Zgodnie z KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Natomiast nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) to te, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Jasne jest to, że nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej, ale jak ustalić, że stanowi odrębny przedmiot własności?

Działka czy księga wieczysta?

W razie, gdy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą, działki ewidencyjne objęte  jedną księgą wieczystą stanowią jeden przedmiot własności i jedną osobną nieruchomość. Taka nieruchomość może składać się z wielu działek wyodrębnionych geodezyjnie, nawet o różnym przeznaczeniu. Wszystkie te działki stanowią jeden przedmiot obrotu, o ile nie zostaną wyodrębnione do osobnej księgi wieczystej. Dopiero wtedy stają się osobną nieruchomością, stanowiącą jeden przedmiot obrotu. Wyodrębnienia do osobnej księgi wieczystej można dokonać przed transakcją. Można też, wnieść o założenie osobnej księgi wieczystej i wpisanie w niej nowego właściciela na etapie zbycia nieruchomości. Jeżeli w nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą jest tylko jedna działka ewidencyjna, przed zbyciem części tej nieruchomości konieczne jest geodezyjne wyodrębnienie działek.

A jeżeli nie ma księgi wieczystej?

Nadal zdarza się, że nieruchomości gruntowe nie mają założonych ksiąg wieczystych. Wówczas jako jedną nieruchomość uznaje się w orzecznictwie:

• nieruchomość należącą do jednego podmiotu, stanowiącą odrębną całość gospodarczą (tak wyrok SN z 30.10.1979 r., III CRN 180/79, OSNC 1980, nr 4, poz. 76) lub
• sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu (tak uchwała SN z 21.03.2013 r., III CZP 8/13, OSNC 2013, nr 9, poz. 108).

Podsumowanie

Podsumowując, nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Działki ewidencyjne objęte jedną księgą wieczystą stanowią jedną nieruchomość. Jedna księga wieczysta może obejmować wiele działek ewidencyjnych, nawet o różnym przeznaczeniu. Zbycie jednej z działek ewidencyjnych należących do nieruchomości wymaga wyodrębnienia jej do osobnej księgi wieczystej. Co ważne wystarczające jest wyodrębnienie działki na etapie transakcji. Wtedy stanie się osobnym przedmiotem obrotu.