UKUR przewiduje sankcje w związku z brakiem realizacji obowiązków przez nabywców nieruchomości rolnych. O jednej z takich sankcji pisaliśmy ostatnio tu. Kolejną z nich jest nieważność czynności prawnej. Kiedy mamy z nią do czynienia?

Nabycie nieruchomości rolnej

Zakres pojęcia „nabycie nieruchomości rolnej” UKUR traktuje bardzo szeroko i obejmuje wszelkie przypadki zmian własnościowych. Zgodnie z art. 9 ust. 1 UKUR, nabycie nieruchomości rolnej dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. Dopisek „na podstawie czynności prawnej” jest tu bardzo ważny, ponieważ oznacza, że sankcja nieważności nie dotyczy nabycia dokonanego na podstawie zdarzeń prawnych, np. orzeczenia sądu o w sprawie o zniesienie współwłasności, dział spadku, przysądzeniu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

Ustawodawca wymienia przypadki nabycia dotknięte sankcją nieważności w razie niezgodności z UKUR, czyli dotyczy nabycia:

• własności nieruchomości rolnej,
• udziału we współwłasności nieruchomości rolnej,
• użytkowania wieczystego,
• udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości oraz
• nabycie akcji i udziałów w spółce handlowej, tj. spółce kapitałowej i spółce dominującej w rozumieniu KSH.

Nieważność czynności prawnej

Nabycie dokonane na podstawie czynności prawnej może być w szczególnych sytuacjach nieważne. Przykładowe sytuacje nieważności wskazuje sam ustawodawca i jest to:

• dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR – w przypadkach:
  – zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej w rozumieniu KSH, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha;
  – podjęcia przez spółkę akcyjną, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, uchwały walnego zgromadzenia spółki w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji objętych prospektem do obrotu na rynku regulowanym – w przypadku spółki, której akcje nie są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym, a w przypadku emitenta z siedzibą poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – uchwałę właściwego organu stanowiącego tego emitenta;
  – zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, dokonania jednostronnej czynności prawnej lub dokonania innej czynności prawnej;

• zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR;
• nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.

Należy pamiętać, że są to jedynie przykładowe sytuacje, a zatem pod uwagę mogą być brane również inne, niewymienione przez ustawodawcę w art. 9 ust. 1 UKUR.

Wątpliwości

dr hab. J. Bieluk zauważa, że sankcja nieważności powinna odnosić się do nabycia nieruchomości, jednak mimo to ustawodawca zdecydował się wymienić zupełnie inne zdarzenia. Przykładowo, oddanie w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR w okresie 5 lat od dnia nabycia nie jest zdarzeniem prowadzącym do nabycia nieruchomości rolnej. Ciężko stwierdzić, jakimi motywami kierował się ustawodawca przy konstruowaniu art. 9 ust. 1 UKUR. Taka niejednoznaczność może prowadzić do znacznych trudności w obrocie nieruchomościami.

Skutki nieważności czynności

Sankcja nieważności czynności prawnej oznacza, że dana czynność nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych. Oznacza to, że strony zobowiązane są do zwrotu świadczeń, dokonanych na podstawie nieważnej czynności prawnej. Chodzi tutaj np. o zwrotne wydanie nieruchomości rolnej oraz kwoty, która została wpłacona w ramach jej nabycia.

Sytuacja nie jest jednak taka prosta, gdy dokonano już zmiany właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. W takiej sytuacji należy przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nieważności czynności prawnej. Uprawnionym do wystąpienia z takim powództwem jest:

• każdy, kto ma w tym interes prawny,
• KOWR

Po uzyskaniu orzeczenia o stwierdzeniu nieważności czynności prawnej, sąd wieczystoksięgowy może dokonać zmiany wpisu w księdze wieczystej (zmiany właściciela nieruchomości rolnej). Ewentualnie można także przeprowadzić postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Podsumowanie

Niewłaściwa konstrukcja art. 9 ust. 1 UKUR może sprawiać znaczne trudności interpretacyjne i prowadzić do wielu problemów związanych z obrotem nieruchomościami. Przepis ten powinien zostać zatem jak najszybciej zmieniony. Na to się jednak szybko nie zanosi.

Źródła:

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423);

J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2024, art. 9;

T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz. Wyd. III, Warszawa 2024, art. 9.