Czy umowne zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oznacza „nabycie” w rozumieniu UKUR? W praktyce rynku nieruchomości zakładano, że tak, ale pytanie to dzieliło ekspertów prawa. Brak jednoznacznej odpowiedzi prowadził do niepewności i różnych interpretacji. Nie sprzyjało to bezpieczeństwu obrotu.  Nareszcie Sąd Najwyższy rozwiewa wszelkie wątpliwości.

Przez lata notariusze, dbając o bezpieczeństwo obrotu, po zawarciu umowy zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej z reguły przesyłali wypis aktu notarialnego do KOWR. Bezpieczniej było zweryfikować, czy organ chce wykupić grunt w trybie art. 4 ust. 1 UKUR, niż narażać się na daleko idące konsekwencje w postaci nieważności zawartej umowy. Problem w tym, że nie było jednoznacznej odpowiedzi, czy samo zniesienie współwłasności rzeczywiście stanowi „nabycie” w rozumieniu UKUR.

Dotychczas bowiem doktryna i orzecznictwo były podzielone. Jedni twierdzili, że każdy przypadek zniesienia współwłasności nieruchomości oznacza „nabycie” zgodnie z UKUR. Inni – że jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez przyznanie nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub poprzez fizyczny podział gruntu między współwłaścicieli – KOWR nie ma tutaj nic do powiedzenia. Przegląd stanowisk dostępny jest tutaj.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w końcu rozstrzygnął tę kwestię i 18 lutego 2025 r. podjął porządkującą uchwałę (sygn. akt III CZP 26/24). Wskazał, że w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej – czy to poprzez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli, czy też poprzez podział w naturze między dotychczasowych współwłaścicieli – dochodzi do „nabycia” w rozumieniu UKUR. Oznacza to, że w takiej sytuacji powstaje uprawnienie do nabycia nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa na zasadach określonych w art. 4 ust. 1 pkt 1 UKUR.

Co to oznacza w praktyce?

Decyzja SN ucina dotychczasowe spory i porządkuje zasady obrotu nieruchomościami rolnymi. Ma to oczywiście spore znaczenie dla obrotu gruntami rolnymi w Polsce i dla wszystkich planujących zniesienie współwłasności swoich nieruchomości rolnych. KOWR, działający na rzecz Skarbu Państwa, ma prawo wykupić takie nieruchomości, gdy tylko uzna to za zasadne. Oczywiście o ile nie zachodzi żadne z wyłączeń. Teraz pozostaje czekać na uzasadnienie uchwały, które powinno rzucić światło na argumentację Sądu Najwyższego.

Treść uchwały Sądu Najwyższego

Pytanie prawne:
Czy w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej polegającego na przyznaniu własności nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez jej podział w naturze pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2024.423), które skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu prawa nabycia (wykupu) tej nieruchomości w myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy?

Uchwała Sądu Najwyższego:
W przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej polegającego na przyznaniu własności nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez jej podział w naturze między dotychczasowych współwłaścicieli dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2569 ze zm.), które skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu prawa nabycia tej nieruchomości w myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 przywołanej ustawy.