Nieuzasadnione kwestionowanie ceny nieruchomości rolnej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może przysporzyć sprzedającemu poważnych problemów. KOWR ma prawo w ciągu 14 dni od skorzystania z prawa pierwokupu złożyć do sądu wniosek o ustalenie ceny, jeśli uzna, że jest ona rażąco zawyżona w stosunku do wartości rynkowej. W praktyce oznacza to, że sprzedający często przez lata nie otrzymuje zapłaty, bo cena jest kwestionowana. W rezultacie przez cały ten czas nie dysponuje ani nieruchomością, ani należnymi mu środkami ze sprzedaży.
Czy w takiej sytuacji KOWR poniesie konsekwencje za nieuzasadnione kwestionowanie ceny nieruchomości rolnej? Jeśli KOWR niesłusznie uznał cenę za rażąco zawyżoną i przez cały ten czas korzystał z nieruchomości, nie uiszczając zapłaty, czy sprzedający ma prawo domagać się odsetek za opóźnienie? Kwestia ta była przedmiotem analizy Sądu Okręgowego w Warszawie, który odniósł się również do stanowiska zaprezentowanego przez mecenasa Jerzego Bieluka.
Uprawnienie KOWR do kwestionowania ceny nieruchomości rolnej
KOWR, po skorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, może w terminie 14 dni wystąpić do sądu z żądaniem ustalenia ceny. Może tak zrobić, jeśli uzna, że cena ustalona w umowie sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej. W takim przypadku KOWR może zakwestionować wysokość ceny i domagać się jej obniżenia. Natomiast sąd – w ramach postępowania cywilnego – ustala rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości i odpowiednią cenę.
W praktyce oznacza to, że KOWR nie musi od razu zapłacić pełnej ceny wskazanej w umowie między sprzedającym a pierwotnym nabywcą. Może natomiast – do czasu zakończenia postępowania – wstrzymać się z zapłatą i domagać się ustalenia ceny na poziomie odpowiadającym wartości rynkowej.
Zakończone postępowanie o ustalenie ceny – wygrana sprzedającego
Występując do sądu z wnioskiem o ustalenie ceny, KOWR nie zawsze ma rację. Może się okazać, że cena określona w umowie sprzedaży nieruchomości rolnej nie odbiegała rażąco od wartości rynkowej. Powództwo zostaje więc oddalone. W takiej sytuacji KOWR jest zobowiązany do zapłaty pełnej ceny wskazanej w umowie.
Choć sprzedający formalnie wygrywa sprawę, w praktyce może odczuwać skutki tej sytuacji jako niesprawiedliwe. Przez cały czas trwania postępowania – nierzadko przez kilka lat – pozostawał bowiem bez nieruchomości i bez należnych mu pieniędzy ze sprzedaży.
Czy sprzedający może mieć roszczenie o zapłatę odsetek do KOWR w związku z nieuzasadnionym kwestionowaniem ceny nieruchomości rolnej?
Tak, sprzedający może domagać się odsetek od KOWR, jeśli Krajowy Ośrodek nie zapłacił ceny za nieruchomość rolną w terminie wskazanym w umowie oraz niesłusznie uznał cenę za rażąco wygórowaną.
Dotychczas nie było jednoznacznego stanowiska sądów w tej sprawie. Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 17 maja 2024 r. (sygn. akt XXIV C 371/22) potwierdził jednak, że złożenie przez KOWR wniosku o ustalenie ceny nie zwalnia go z obowiązku zapłaty odsetek od ceny nieruchomości nabytej po wykonaniu prawa pierwokupu.
Zgodnie z treścią wyżej wskazanego wyroku: „W ocenie Sądu wytoczenie przez pozwanego powództwa o ustalenie ceny nieruchomości nie zwalniało go z obowiązku zapłacenia odsetek od ceny sprzedaży określonej w umowie”. Następnie sąd powołał się na stanowisko doktryny zaprezentowane przez Jerzego Bieluka wskazując, iż: „Niniejsze znajduje potwierdzenie również w doktrynie, gdzie wskazuje się, że w sytuacji oddalenia przez sąd takiego powództwa – po stwierdzeniu, iż w danej sprawie nie spełniono przesłanki rażącej różnicy w cenie – KOWR będzie zobowiązany do zapłaty ustalonej w warunkowej umowie sprzedaży ceny nieruchomości wraz z odsetkami. Jeżeli zapłaci chociaż niesporną część ceny, wówczas odsetki zapłaci jedynie od pozostałej części ceny dotychczas niezapłaconej (J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2024).
Zdaniem Sądu podjęte przez pozwanego działanie w postaci powstrzymania się od zapłaty do czasu rozpoznania sprawy o ustalenie ceny wiązało się z ryzykiem poniesienia dodatkowych kosztów w formie odsetek. Jednocześnie nie mogło wywołać negatywnych konsekwencji dla powodów pozbawiając ich możliwości dochodzenia odsetek. Gdyby przedmiotowe przepisy miały temu służyć, ustawodawca przewidziałby to w ustawie”.
Wyrok ten nie jest jeszcze prawomocny. Stanowi jednak ważny sygnał i może wyznaczyć kierunek dla sprzedających, którzy znaleźli się w podobnej sytuacji. Będziemy monitorować sprawę w drugiej instancji. Miejmy nadzieję, że sąd odwoławczy podtrzyma stanowisko Sądu Okręgowego i naszą interpretację przepisów.
Podsumowanie
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie wskazuje, że KOWR, który niesłusznie kwestionuje cenę nieruchomości i opóźnia zapłatę, może zostać zobowiązany do zapłaty odsetek. Choć orzeczenie nie jest jeszcze prawomocne, stanowi istotny sygnał dla sprzedających. Postępowanie o ustalenie ceny nieruchomości rolnej nie pozbawia ich prawa do odsetek.
Więcej o kwestionowaniu ceny nieruchomości rolnej TU
