{"id":4601,"date":"2022-12-14T14:38:25","date_gmt":"2022-12-14T12:38:25","guid":{"rendered":"https:\/\/ukur.pl\/?p=4601"},"modified":"2026-01-20T11:44:22","modified_gmt":"2026-01-20T10:44:22","slug":"zniesienie-wspolwlasnosci-nieruchomosci-rolnej-w-swietle-przepisow-ukur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/2022\/12\/14\/zniesienie-wspolwlasnosci-nieruchomosci-rolnej-w-swietle-przepisow-ukur\/","title":{"rendered":"Zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej w \u015bwietle przepis\u00f3w UKUR"},"content":{"rendered":"\n

Zasady zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej w \u015bwietle przepis\u00f3w UKUR najlepiej przeanalizowa\u0107 na przyk\u0142adzie.<\/h2>\n\n\n\n

Stan faktyczny<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 prowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015b\u0107 rolnicz\u0105 by\u0142a w\u0142a\u015bcicielk\u0105 nieruchomo\u015bci rolnej o powierzchni ok. 16 h. W ramach sp\u00f3\u0142ki funkcjonowa\u0142y dwie zorganizowane cz\u0119\u015bci przedsi\u0119biorstwa. Ka\u017cda z nich zajmowa\u0142a si\u0119 odr\u0119bn\u0105 dzia\u0142alno\u015bci\u0105 rolnicz\u0105. Po pewnym czasie podj\u0119to decyzj\u0119 o dokonaniu podzia\u0142u sp\u00f3\u0142ki. Podzia\u0142 mia\u0142 polega\u0107 na rozdzieleniu tych dzia\u0142alno\u015bci przez przeniesienie cz\u0119\u015bci maj\u0105tku sp\u00f3\u0142ki dzielonej –  jednej ze zorganizowanych cz\u0119\u015bci przedsi\u0119biorstwa, na nowo zawi\u0105zan\u0105 sp\u00f3\u0142k\u0119 z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Zgodnie z planem podzia\u0142u sp\u00f3\u0142ka dzielona i sp\u00f3\u0142ka wydzielona sta\u0142y si\u0119 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielkami nieruchomo\u015bci rolnej. Nast\u0119pnie, po dokonaniu podzia\u0142u geodezyjnego nieruchomo\u015bci rolnej na dwie dzia\u0142ki, kt\u00f3rych powierzchnia mia\u0142a odpowiada\u0107 wielko\u015bci udzia\u0142\u00f3w ka\u017cdej ze sp\u00f3\u0142ek w nieruchomo\u015bci, mia\u0142o doj\u015b\u0107 do zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej poprzez jej podzia\u0142 fizyczny. Zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci mia\u0142o nast\u0105pi\u0107 w drodze umowy.<\/p>\n\n\n\n

Do podzia\u0142u sp\u00f3\u0142ki dosz\u0142o 15 marca 2021 r. W rozumieniu przepis\u00f3w UKUR z t\u0105 dat\u0105 dosz\u0142o do \u201enabycia udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci rolnej\u201d<\/em> przez ka\u017cd\u0105 ze sp\u00f3\u0142ek.
Ka\u017cda ze sp\u00f3\u0142ek by\u0142a zobowi\u0105zana do niezw\u0142ocznego zawiadomienia Krajowego O\u015brodka Wsparcia Rolnictwa o nabyciu nieruchomo\u015bci rolnej. Zaktualizowa\u0142y si\u0119 r\u00f3wnie\u017c obowi\u0105zki wynikaj\u0105ce z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.<\/p>\n\n\n\n

Po pewnym czasie od nabycia dosz\u0142o do zako\u0144czenia podzia\u0142u geodezyjnego nieruchomo\u015bci rolnej. Zgodnie z uprzednimi za\u0142o\u017ceniami sp\u00f3\u0142ki chcia\u0142y znie\u015b\u0107 wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Pytanie<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Czy zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w opisanym stanie faktycznym b\u0119dzie podlega\u0142o re\u017cimowi UKUR, a je\u017celi tak jakie przepisy znajd\u0105 zastosowanie?<\/em><\/p>\n\n\n\n

Analiza prawna<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
1. Stosowanie UKUR<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Zgodnie z art. 2 pkt 7 UKUR przez \u201enabycie nieruchomo\u015bci rolnej\u201d nale\u017cy rozumie\u0107 przeniesienie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej lub nabycie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej w wyniku dokonania czynno\u015bci prawnej lub orzeczenia s\u0105du albo organu administracji publicznej, a tak\u017ce innego zdarzenia prawnego. Definicja ta ma charakter totalny i dotyczy wszelkich zmian podmiotowych dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci rolnej, niezale\u017cnie od podstawy prawnej prowadz\u0105cej do takiej zmiany (K. Maj, Zmiany w ustawie o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego obowi\u0105zuj\u0105ce od dnia 30 kwietnia 2016 r., \u201eKrakowski Przegl\u0105d Notarialny\u201d, 2016, nr 2, s. 77, T. Czech, Kszta\u0142towanie ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, art. 2, LEX).<\/em><\/p>\n\n\n\n

W zwi\u0105zku z tym w doktrynie przewa\u017ca stanowisko, \u017ce w ka\u017cdym trybie i w ka\u017cdym ze sposob\u00f3w zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej mamy do czynienia z elementem \u201enabycia\u201d.<\/em> Jednak pojawi\u0142y si\u0119 r\u00f3wnie\u017c stanowiska odmienne. B. Swaczyna podnosi, \u017ce nabycie w rozumieniu przytoczonego przepisu, nie obejmuje m.in. podzia\u0142u nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej pomi\u0119dzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. UKUR nie znajdzie wi\u0119c zastosowania, gdy dochodzi do podzia\u0142u nieruchomo\u015bci na cz\u0119\u015bci odpowiadaj\u0105ce udzia\u0142om wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. Podzieli\u0107 jednak nale\u017cy stanowisko J. Bieluka<\/a>, i\u017c w praktyce nale\u017cy stosowa\u0107 regulacj\u0119 do ka\u017cdego ze sposob\u00f3w zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci. Przemawia za tym zw\u0142aszcza brzmienie przepisu art. 210 \u00a7 2 KC oraz bardzo restrykcyjna sankcja niewa\u017cno\u015bci za naruszenie przepis\u00f3w, kt\u00f3ra dla wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli mo\u017ce by\u0107 niezwykle dotkliwa (J. Bieluk, Dzia\u0142 spadku obejmuj\u0105cego gospodarstwo rolne w \u015bwietle przepis\u00f3w ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego, Studia Iuridica Agraria, T. 15, 2017, s. 269).<\/em><\/p>\n\n\n\n

2. Zgoda na zbycie udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci rolnej<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej przez podzia\u0142 fizyczny polega na tym, \u017ce w pierwszej kolejno\u015bci wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele zbywaj\u0105 swoje udzia\u0142y w nieruchomo\u015bci, a nast\u0119pnie nabywaj\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 nowych nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

W zwi\u0105zku z tym, \u017ce podzia\u0142 sp\u00f3\u0142ki przez wydzielenie odby\u0142 si\u0119 w marcu 2021 r., to do zbycia udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci rolnej na mocy umowy ka\u017cda ze sp\u00f3\u0142ek b\u0119dzie musia\u0142a uzyska\u0107 zgod\u0119 Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci rolnej przed up\u0142ywem 5 lat od dnia ich nabycia. Zgoda wyra\u017cana jest w trybie art. 2b ust. 3 UKUR, a zatem sp\u00f3\u0142ki b\u0119d\u0105 musia\u0142y wykaza\u0107, \u017ce zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci jest uzasadnione \u201ewa\u017cnym interesem nabywcy\u201d<\/em> lub \u201einteresem publicznym\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Zgoda na zbycie nie by\u0142aby jednak wymagana, gdyby zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci mia\u0142o nast\u0105pi\u0107 na drodze post\u0119powania s\u0105dowego. Jak s\u0142usznie podnosi si\u0119 w doktrynie, zakaz zbycia gruntu przed up\u0142ywem 5 lat od dnia jego nabycia nie dotyczy innych \u2013 ni\u017c czynno\u015b\u0107 prawna \u2013 zdarze\u0144 prawnych, w wyniku kt\u00f3rych nast\u0119puje utrata tytu\u0142u prawnego do nieruchomo\u015bci rolnej na rzecz innej osoby (T. Czech, Kszta\u0142towanie \u2026 art. 2b, LEX).<\/em><\/p>\n\n\n\n

3. Nabycie nowych nieruchomo\u015bci rolnych<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Sp\u00f3\u0142ki, pomimo tego, \u017ce nie spe\u0142niaj\u0105 definicji rolnika indywidualnego w rozumieniu przepis\u00f3w UKUR, b\u0119d\u0105 mog\u0142y naby\u0107 nowe nieruchomo\u015bci rolne bez konieczno\u015bci uzyskiwania uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie wyra\u017conej w trybie przepisu art. 2a ust. 4 UKUR. Przepis art. 2a ust. 3 pkt 10 UKUR zawiera wy\u0142\u0105czenie i zasada nabycia nieruchomo\u015bci rolnej przez rolnika indywidualnego nie znajdzie zastosowania
w przypadku, gdy nabycie nieruchomo\u015bci rolnej nast\u0119puje w wyniku zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

4. Prawo nabycia nieruchomo\u015bci rolnych<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

W przedstawionym stanie faktycznym kontrola obrotu gruntami rolnymi sprawowana przez KOWR przybierze charakter cywilnoprawny i b\u0119dzie realizowana przez prawo nabycia uregulowane w art. 4 UKUR. W przypadku, gdy nabycie nieruchomo\u015bci rolnej nast\u0119puje m.in. w wyniku zawarcia innej umowy ni\u017c umowa sprzeda\u017cy lub na podstawie orzeczenia s\u0105du – KOWR dzia\u0142aj\u0105cy na rzecz Skarbu Pa\u0144stwa mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 o\u015bwiadczenie o nabyciu tej nieruchomo\u015bci za zap\u0142at\u0105 ceny tej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Je\u017celi do zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci dojdzie w drodze umowy, to ka\u017cda ze sp\u00f3\u0142ek b\u0119dzie zobligowana do zawiadomienia w\u0142a\u015bciwego miejscowo Oddzia\u0142u Terenowego KOWR o przys\u0142uguj\u0105cym mu prawie nabycia. Zawiadomienie powinno nast\u0105pi\u0107 poprzez wys\u0142anie aktu notarialnego, do kt\u00f3rego nale\u017cy za\u0142\u0105czy\u0107 wypis z rejestru grunt\u00f3w i budynk\u00f3w dotycz\u0105cy nieruchomo\u015bci. KOWR mo\u017ce wykona\u0107 prawo nabycia w okresie miesi\u0105ca od momentu zawiadomienia go o przedmiotowym uprawnieniu.<\/p>\n\n\n\n

Warto wskaza\u0107, \u017ce obecnie, po nowelizacji UKUR z 2019 r., prawo nabycia ponownie zyska\u0142o na aktualno\u015bci. Przed nowelizacj\u0105 by\u0142o niemal\u017ce martw\u0105 instytucj\u0105. Obecnie o\u015bwiadcze\u0144 KOWR <\/a>o skorzystaniu z tego uprawnienia jest wi\u0119cej. Na uwag\u0119 zas\u0142uguje fakt, i\u017c w jednym przypadku, w kt\u00f3rym KOWR skorzysta\u0142 z prawa nabycia, nabycie nieruchomo\u015bci rolnej nast\u0105pi\u0142o na podstawie umowy zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w spos\u00f3b nieodp\u0142atny. W ten spos\u00f3b w sierpniu 2020 r. KOWR naby\u0142 za cen\u0119 40.000 z\u0142 ok. 4 ha nieruchomo\u015bci rolnych. <\/a>[BiP3]<\/a> <\/p>\n\n\n\n

5. Konsekwencje zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Jak ju\u017c zosta\u0142o wskazane w wyniku zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej dochodzi do \u201enabycia nieruchomo\u015bci rolnej\u201d.<\/em> W konsekwencji ponownie aktualizuj\u0105 si\u0119 obowi\u0105zki okre\u015blone w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR tj. 5-letni obowi\u0105zek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w sk\u0142ad kt\u00f3rego wesz\u0142a nabyta nieruchomo\u015b\u0107 oraz zakaz zbycia i oddania w posiadanie nieruchomo\u015bci na rzecz os\u00f3b trzecich przez ten okres.<\/p>\n\n\n\n

Przepis art. 2b ust. 4 pkt 2 UKUR stanowi, \u017ce powy\u017cszych przepis\u00f3w nie stosuje si\u0119 do nieruchomo\u015bci rolnej: nabytej w wyniku dziedziczenia oraz dzia\u0142u spadku lub zapisu windykacyjnego.<\/em> Przedmiotowe wy\u0142\u0105czenie nie odnosi si\u0119 do zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci.
Jednak we Wsp\u00f3lnym Stanowisku Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi Krajowego O\u015brodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z dnia 27 lutego 2020 r.<\/a>\u00a0wskazano, \u017ce zwolnienie to obejmuje r\u00f3wnie\u017c nieruchomo\u015bci rolne, kt\u00f3re zosta\u0142y nabyte na podstawie dzia\u0142u spadku wraz ze zniesieniem wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci, ale wy\u0142\u0105cznie w sytuacji, gdy wyj\u015bcie ze wsp\u00f3\u0142uprawnienia nast\u0119puje w jednym akcie notarialnym b\u0105d\u017a odpowiednio w jednym orzeczeniu s\u0105dowym. W analizowanym stanie faktycznym taka sytuacja nie mia\u0142a miejsca. Tak wi\u0119c ka\u017cda ze sp\u00f3\u0142ek b\u0119dzie zobowi\u0105zana do realizacji obowi\u0105zk\u00f3w wynikaj\u0105cych z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Wnioski<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Przepisy UKUR w znaczny spos\u00f3b wp\u0142ywaj\u0105 na mo\u017cliwo\u015b\u0107 zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej. Oczywi\u015bcie w przypadkach, w kt\u00f3rych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele b\u0119d\u0105 wobec siebie osobami bliskimi, rygory te b\u0119d\u0105 mia\u0142y zdecydowanie mniejsze znaczenie. Niemniej jednak w przedstawionym stanie faktycznym, pomimo tego, \u017ce zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci ma nast\u0105pi\u0107 przez podzia\u0142 fizyczny nieruchomo\u015bci rolnej, to ograniczenia wynikaj\u0105ce z UKUR znajd\u0105 zastosowanie. W konsekwencji:<\/p>\n\n\n\n

  1. sp\u00f3\u0142ki musz\u0105 uzyska\u0107 uprzedni\u0105 zgod\u0119 Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie udzia\u0142\u00f3w w gruncie,<\/li>
  2. po nabyciu gruntu (tj. po zawarciu umowy o zniesieniu wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci) sp\u00f3\u0142ki b\u0119d\u0105 zobowi\u0105zane do niezw\u0142ocznego zawiadomienia KOWR o nabyciu nowo powsta\u0142ych nieruchomo\u015bci, a KOWR b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 naby\u0107 grunty za zap\u0142at\u0105 ich ceny,<\/li>
  3. po nabyciu gruntu (tj. po zawarciu umowy o zniesieniu wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci) ponownie zaktualizuj\u0105 si\u0119 obowi\u0105zki wynikaj\u0105ce z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    <\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Zasady zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej w \u015bwietle przepis\u00f3w UKUR najlepiej przeanalizowa\u0107 na przyk\u0142adzie. Stan faktyczny Sp\u00f3\u0142ka z ograniczon\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105 prowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015b\u0107 rolnicz\u0105 by\u0142a w\u0142a\u015bcicielk\u0105 nieruchomo\u015bci rolnej o powierzchni ok. 16 h. W ramach sp\u00f3\u0142ki funkcjonowa\u0142y dwie zorganizowane cz\u0119\u015bci przedsi\u0119biorstwa. Ka\u017cda z nich zajmowa\u0142a si\u0119 odr\u0119bn\u0105 dzia\u0142alno\u015bci\u0105 rolnicz\u0105. Po pewnym czasie podj\u0119to decyzj\u0119 o dokonaniu podzia\u0142u […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[13,10,19],"tags":[],"class_list":["post-4601","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artykuly","category-studia-przypadkow","category-ukur"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4601","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4601"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4601\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5287,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4601\/revisions\/5287"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4601"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4601"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4601"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}