{"id":4749,"date":"2023-11-02T15:20:12","date_gmt":"2023-11-02T13:20:12","guid":{"rendered":"https:\/\/ukur.pl\/?p=4749"},"modified":"2026-01-20T11:32:29","modified_gmt":"2026-01-20T10:32:29","slug":"kowr-moze-kwestionowac-cene-nieruchomosci-rolnej-przy-wykonaniu-prawa-pierwokupu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/2023\/11\/02\/kowr-moze-kwestionowac-cene-nieruchomosci-rolnej-przy-wykonaniu-prawa-pierwokupu\/","title":{"rendered":"KOWR mo\u017ce kwestionowa\u0107 cen\u0119 nieruchomo\u015bci rolnej przy wykonaniu prawa pierwokupu"},"content":{"rendered":"\n

KOWR przys\u0142uguje uprawnienie do s\u0105dowego kwestionowania wysoko\u015bci ustalonej ceny nieruchomo\u015bci rolnej, kt\u00f3r\u0105 nabywa po wykonaniu prawa pierwokupu. Jak si\u0119 broni\u0107 w post\u0119powaniu s\u0105dowym z KOWR?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Od wykonania przez KOWR prawa pierwokupu nie mo\u017cna si\u0119 odwo\u0142a\u0107<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Zgodnie z art. 3 ust. 4 UKUR w przypadku braku dzier\u017cawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przys\u0142uguje z mocy ustawy KOWR dzia\u0142aj\u0105cemu na rzecz Skarbu Pa\u0144stwa. KOWR samodzielnie decyduje, w jakich przypadkach wykona przys\u0142uguj\u0105ce mu prawo pierwokupu. Strony warunkowej umowy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci rolnej nie mog\u0105 odwo\u0142a\u0107 si\u0119 od decyzji KOWR, kt\u00f3ra nie przybiera formy decyzji administracyjnej. S\u0105dy administracyjne nie mog\u0105 zweryfikowa\u0107 dzia\u0142ania KOWR. Zainteresowani mog\u0105 jedynie szuka\u0107 b\u0142\u0119d\u00f3w w samym o\u015bwiadczeniu KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu, np. czy nie zosta\u0142 przekroczony termin, czy o\u015bwiadczenie zawiera wszystkie niezb\u0119dne elementy. Wkr\u00f3tce napiszemy o tym wi\u0119cej.<\/p>\n\n\n\n

KOWR mo\u017ce kwestionowa\u0107 cen\u0119 wykupionej nieruchomo\u015bci rolnej<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

KOWR mo\u017ce za to kwestionowa\u0107 wysoko\u015b\u0107 ceny nieruchomo\u015bci rolnej, kt\u00f3r\u0105 naby\u0142 w ramach wykonania prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 3 ust. 8 UKUR, je\u017celi cena sprzedawanej nieruchomo\u015bci ra\u017c\u0105co odbiega od jej warto\u015bci rynkowej, KOWR mo\u017ce, w terminie 14 dni od dnia z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wyst\u0105pi\u0107 do s\u0105du o ustalenie ceny tej nieruchomo\u015bci. W my\u015bl art. 3 ust. 9 UKUR w przypadku stwierdzenia przez s\u0105d, \u017ce cena sprzedawanej nieruchomo\u015bci ra\u017c\u0105co odbiega od jej warto\u015bci rynkowej, s\u0105d ustala cen\u0119 odpowiadaj\u0105c\u0105 warto\u015bci rynkowej nieruchomo\u015bci rolnej okre\u015blonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomo\u015bciami, z uwzgl\u0119dnieniem jej obci\u0105\u017ce\u0144.<\/p>\n\n\n\n

Ra\u017c\u0105ce odbieganie ceny od warto\u015bci rynkowej nieruchomo\u015bci rolnej<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Na gruncie przepis\u00f3w UKUR o kwestionowaniu ceny nieruchomo\u015bci brak jest aktualnie rozbudowanych pogl\u0105d\u00f3w orzecznictwa. Za to warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na stanowisko wyra\u017cone w wyroku  S\u0105du Apelacyjnego w Szczecinie z 28 lutego 2022 r., I ACa 831\/21, LEX nr 507107, kt\u00f3ry dotyczy analogicznej instytucji ustalenia ceny nieruchomo\u015bci le\u015bnej w sytuacji wykonania Skarb Pa\u0144stwa – Pa\u0144stwowego Gospodarstwa Le\u015bnego Lasy Pa\u0144stwowe prawa pierwokupu lasu na podstawie art. 37g ustawy z dnia 28 wrze\u015bnia 1991 r. o lasach. Zgodnie z tym przepisem je\u017celi nadle\u015bniczy uzna, \u017ce cena okre\u015blona w umowie sprzeda\u017cy ra\u017c\u0105co odbiega od warto\u015bci rynkowej gruntu, w szczeg\u00f3lno\u015bci przekracza jej warto\u015b\u0107 okre\u015blon\u0105 przez rzeczoznawc\u0119 maj\u0105tkowego, mo\u017ce w terminie 14 dni od dnia z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wyst\u0105pi\u0107 do s\u0105du o ustalenie ceny tego gruntu. S\u0105d ustala cen\u0119 w oparciu o warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci okre\u015blon\u0105 zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomo\u015bciami.<\/p>\n\n\n\n

W powo\u0142anym wyroku pow\u00f3dztwo o ustalenie ceny nieruchomo\u015bci zosta\u0142o oddalone, z tego powodu, \u017ce w sprawie nie wykazano ra\u017c\u0105cej r\u00f3\u017cnicy miedzy cen\u0105 um\u00f3wion\u0105 a cen\u0105 rynkow\u0105, pozwalaj\u0105cej na ingerencj\u0119 w tre\u015b\u0107 umowy, obwarowanej prawem pierwokupu Skarbu Pa\u0144stwa. KOWR musia\u0142 wi\u0119c zap\u0142aci\u0107 ca\u0142o\u015b\u0107 ceny ustalonej przez strony w umowie sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci rolnej.<\/p>\n\n\n\n

Warto przytoczy\u0107 w ca\u0142o\u015bci trafne rozwa\u017cania SA w Szczecinie: \u201eU\u017cyte w ustawie sformowanie (wymaganie „ra\u017c\u0105cej” r\u00f3\u017cnicy miedzy warto\u015bci\u0105 a cen\u0105) zawiera zwrot ocenny (jako taki za\u015b pozostawiaj\u0105cy s\u0105dowi okre\u015blony margines dyskrecjonalno\u015bci), kt\u00f3rym ustawodawca pos\u0142uguje si\u0119 tak\u017ce w innych sytuacjach. Zwrot ten ma w praktyce judykacyjnej utrwalone konotacje znaczeniowe. Przyjmuje si\u0119 zatem, \u017ce jako „ra\u017c\u0105ce” nale\u017cy rozumie\u0107 nie tylko oczywiste (\u0142atwe do stwierdzenia, wyra\u017ane itp.) ale te\u017c niemaj\u0105ce jakiekolwiek racjonalnego uzasadnienia, nacechowane z\u0142\u0105 wol\u0105 dzia\u0142aj\u0105cego czy tez lekcewa\u017ceniem elementarnych zasad obowi\u0105zuj\u0105cych w danej sytuacji. W przypadku wymagania zaistnienia ra\u017c\u0105cego odst\u0119pstwa od przyj\u0119tego norm\u0105 wzorca konieczne jest stwierdzenie wiec przes\u0142anek kwalifikowanych (a zatem nie tylko r\u00f3\u017cnicy „ilo\u015bciowej” lecz tak\u017ce braku jakiegokolwiek jej uzasadnienia, ukierunkowania woli dzia\u0142aj\u0105cego itp.).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Odnosz\u0105c te uwagi do tre\u015bci art. 37g ust. 1 ustawy o lasach przypomnie\u0107 nale\u017cy, \u017ce ustawa w tym przypadku u\u017cywa omawianego zwrotu dla scharakteryzowania cech r\u00f3\u017cnicy mi\u0119dzy wynegocjowan\u0105 cen\u0105 a warto\u015bci\u0105 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci. Dokonuj\u0105c wyk\u0142adni tej normy wzi\u0105\u0107 nale\u017cy pod uwag\u0119 to, \u017ce ustawodawca formu\u0142uj\u0105c omawian\u0105 przes\u0142ank\u0119 nie poprzestaje na odwo\u0142aniu si\u0119 do r\u00f3\u017cnicy ilo\u015bciowej (w\u00f3wczas wystarcza\u0142oby poprzesta\u0107 na wymogu np. r\u00f3\u017cnicy „oczywistej”, „znacznej” itp.). Nie jest wi\u0119c wystarczaj\u0105ce w procesie por\u00f3wnanie ceny i warto\u015bci ustalanej przez bieg\u0142ego. Nawet je\u015bli r\u00f3\u017cnica mi\u0119dzy nimi jest znaczna, nie mo\u017ce powodowa\u0107 to automatycznie przyj\u0119cia, \u017ce ma ona cech\u0119 „ra\u017c\u0105cej”.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Wymaganie by r\u00f3\u017cnica by\u0142a „ra\u017c\u0105ca” oznacza, \u017ce zachodzi\u0107 musz\u0105 dodatkowe kwalifikowane okoliczno\u015bci wskazuj\u0105ce na nierzetelno\u015b\u0107 jej ustalenia. (\u2026) W tym kontek\u015bcie za ra\u017c\u0105c\u0105 uzna\u0107 nale\u017cy tak\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0119, kt\u00f3ra nie mo\u017ce by\u0107 wynikiem uczciwych negocjacji (prowadzonych z wol\u0105 zawarcia umowy zgodnej ze s\u0142usznym interesem ka\u017cdego z partner\u00f3w). Chodzi wi\u0119c o tak\u0105 cen\u0119, kt\u00f3ra w \u015bwietle obiektywnych przes\u0142anek (reali\u00f3w rynku nieruchomo\u015bci) by\u0142a niemo\u017cliwa do uzyskania w warunkach uczciwego obrotu.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Jak wyja\u015bnia SA, \u201era\u017c\u0105co\u015b\u0107\u201d r\u00f3\u017cnicy w cenie wymaga zaistnienia kwalifikowanych przes\u0142anek, uzasadniaj\u0105cych odst\u0119pstwo od ceny wynegocjowanej przez strony umowy. Ra\u017c\u0105ca r\u00f3\u017cnica to nie jest wy\u0142\u0105cznie matematyczna, ilo\u015bciowa r\u00f3\u017cnica w cenie nieruchomo\u015bci rolnej ustalonej przez strony umowy oraz ceny rynkowej tej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Opinia bieg\u0142ego s\u0105dowego z zakresu szacowania warto\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Kluczowym dowodem w sprawie o ustalenie ceny nieruchomo\u015bci rolnej jest opinia bieg\u0142ego s\u0105dowego z zakresu szacowania warto\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej. Bardzo istotne jest precyzyjne sformu\u0142owanie tezy dowodowej, tak aby opinia bieg\u0142ego pozwoli\u0142a s\u0105dowi na ocen\u0119, czy ustalona przez strony umowy cena nieruchomo\u015bci rolnej ra\u017c\u0105co przekracza cen\u0119 rynkow\u0105 tej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Zap\u0142ata przez KOWR niespornej cz\u0119\u015bci ceny<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Zgodnie z art. 3 ust. 8a UKUR KOWR mo\u017ce dokona\u0107 zap\u0142aty niespornej cz\u0119\u015bci ceny nieruchomo\u015bci rolnej przed wyst\u0105pieniem do s\u0105du o ustalenie ceny tej nieruchomo\u015bci. Przepis zosta\u0142 wprowadzony w tym celu, aby KOWR nie musia\u0142 uiszcza\u0107 ca\u0142o\u015bci ceny, w jego ocenie ra\u017c\u0105co wyg\u00f3rowanej, a nast\u0119pnie po s\u0105dowym ustaleniu ceny, dochodzi\u0107 zwrotu r\u00f3\u017cnicy pomi\u0119dzy cen\u0105 ustalon\u0105, a cen\u0105 wyp\u0142acon\u0105. Przepis nale\u017cy w naszej ocenie interpretowa\u0107 wi\u0119c w ten spos\u00f3b, \u017ce KOWR ma obowi\u0105zek wyp\u0142aci\u0107 niesporn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 ceny, a jedynie jest zwolniony z obowi\u0105zku uiszczenia nadwy\u017cki ponad niesporn\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 ceny, kt\u00f3r\u0105 ocenia jako ra\u017c\u0105co wyg\u00f3rowan\u0105.<\/p>\n\n\n\n

W praktyce niestety zdarza si\u0119, \u017ce KOWR po z\u0142o\u017ceniu pow\u00f3dztwa o ustalenie ceny nieruchomo\u015bci rolnej odmawia zap\u0142aty nawet niespornej cz\u0119\u015bci ceny i czeka z jak\u0105kolwiek p\u0142atno\u015bci\u0105 na rozstrzygni\u0119cie s\u0105du, kt\u00f3re mo\u017ce by\u0107 bardzo d\u0142ugotrwa\u0142e. Warto poszukiwa\u0107 innych sposob\u00f3w na pokrycie straty sprzedaj\u0105cego nieruchomo\u015b\u0107, wynikaj\u0105cej z konieczno\u015bci prowadzenia d\u0142ugotrwa\u0142ego post\u0119powania s\u0105dowego.<\/p>\n\n\n\n

Podsumowanie<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

KOWR swobodnie decyduje w jakich przypadka wykona ustawowe prawo pierwokupu nieruchomo\u015bci rolnej. Strony nie mog\u0105 si\u0119 odwo\u0142a\u0107. KOWR mo\u017ce za to kwestionowa\u0107 wysoko\u015b\u0107 ustalonej przez strony ceny nieruchomo\u015bci rolnej na drodze post\u0119powania s\u0105dowego. Sprzedaj\u0105cy nieruchomo\u015b\u0107 rol\u0105 ma jednak kilka narz\u0119dzi, kt\u00f3rymi mo\u017ce pos\u0142u\u017cy\u0107 si\u0119 w celu uzyskania s\u0142usznej ceny za nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105 wykupion\u0105 przez KOWR.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

KOWR przys\u0142uguje uprawnienie do s\u0105dowego kwestionowania wysoko\u015bci ustalonej ceny nieruchomo\u015bci rolnej, kt\u00f3r\u0105 nabywa po wykonaniu prawa pierwokupu. Jak si\u0119 broni\u0107 w post\u0119powaniu s\u0105dowym z KOWR? Od wykonania przez KOWR prawa pierwokupu nie mo\u017cna si\u0119 odwo\u0142a\u0107 Zgodnie z art. 3 ust. 4 UKUR w przypadku braku dzier\u017cawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[12,19],"tags":[],"class_list":["post-4749","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-opinie","category-ukur"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4749","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4749"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4749\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5258,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4749\/revisions\/5258"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4749"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4749"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4749"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}