S\u0105d wieczystoksi\u0119gowy weryfikuje zatem, czy prawo, kt\u00f3re ma zosta\u0107 wpisane do ksi\u0119gi wieczystej zosta\u0142o ustanowione w spos\u00f3b wa\u017cny. Niewa\u017cno\u015b\u0107 czynno\u015bci prawnej stanowi podstaw\u0119 do odmowy dokonania wpisu prawa w\u0142asno\u015bci do ksi\u0119gi wieczystej.<\/p>\n\n\n\n
W ostatnim czasie S\u0105d Okr\u0119gowy w Olszynie zajmowa\u0142 si\u0119 bardzo ciekawym stanem faktycznym. S\u0105d dostrzeg\u0142, \u017ce umowa sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci rolnej o powierzchni ok. 0,35 ha spe\u0142nia\u0142a formalne wymogi okre\u015blone w przepisach UKUR. Przyjrza\u0142 si\u0119 jednak tej transakcji szerzej, r\u00f3wnie\u017c w kontek\u015bcie czynno\u015bci j\u0105 poprzedzaj\u0105cych. S\u0105d ustali\u0142, \u017ce pierwotnie przedmiotem nabycia by\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 rolna o powierzchni ok. 6 ha po\u0142o\u017cona w obszarach chronionego krajobrazu i Natura 2000. Nast\u0119pnie, jak ustali\u0142 s\u0105d, dosz\u0142o po podzia\u0142u tego gruntu na 21 dzia\u0142ek, z czego dwadzie\u015bcia o powierzchni od 0,3000 ha do 0,3002 ha i jedn\u0105 – drogow\u0105 o powierzchni 0,3524 ha. Kolejno, w drodze szeregu czynno\u015bci prawnych, zbyciu podlega\u0142y cz\u0119\u015bci podzielonej nieruchomo\u015bci rolnej i udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci drogowej na rzecz kilkunastu r\u00f3\u017cnych podmiot\u00f3w nieb\u0119d\u0105cych rolnikami indywidualnymi.<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d uzna\u0142, i\u017c sekwencja czynno\u015bci polegaj\u0105ca na podziale nieruchomo\u015bci rolnej po\u0142o\u017conej w obszarze Natura 2000 na 21 dzia\u0142ek, ka\u017cda o powierzchni poni\u017cej 1 ha, nast\u0119pnie ich zbycie szeregu osobom nieposiadaj\u0105cym statusu rolnika indywidualnego, prowadzi faktycznie do defragmentacji nieruchomo\u015bci obj\u0119tej ochron\u0105 ustawow\u0105, a w konsekwencji przyj\u0105\u0142, \u017ce nie zas\u0142uguje na ochron\u0119 prawn\u0105. Pomimo tego, \u017ce formalnie umowa sprzeda\u017cy by\u0142a zgodna z prawem, to by\u0142a czynno\u015bci\u0105 zmierzaj\u0105c\u0105 do jego obej\u015bcia, a w konsekwencji niewa\u017cna. <\/p>\n\n\n\n
Sentencja<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n S\u0105d Okr\u0119gowy w Olsztynie IX Wydzia\u0142 Cywilny Odwo\u0142awczy po rozpoznaniu w dniu 25 wrze\u015bnia 2023 r. w Olsztynie na posiedzeniu niejawnym<\/em><\/p>\n\n\n\n sprawy z wniosku M. Z. z udzia\u0142em Fundacji Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W. o wpis do ksi\u0119gi wieczystej<\/em><\/p>\n\n\n\n na skutek apelacji wnioskodawczyni od postanowienia S\u0105du Rejonowego w Gi\u017cycku VII Zamiejscowego Wydzia\u0142u Ksi\u0105g Wieczystych w W\u0119gorzewie z dnia 28 marca 2023 r., sygn. akt Dz.Kw. 3223\/21<\/em><\/p>\n\n\n\n postanawia:<\/em><\/p>\n\n\n\n oddali\u0107 apelacj\u0119.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Beata Grzybek Jacek Barczewski Agnieszka \u017begarska<\/em><\/p>\n\n\n\n Uzasadnienie faktyczne<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Wnioskodawczyni M. Z. we wniosku elektronicznym przes\u0142anym w dniu 26 listopada 2021 r. przez notariusza I. M., w zwi\u0105zku ze sporz\u0105dzeniem aktu notarialnego – umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 w wykonaniu warunkowej umowy sprzeda\u017cy z dnia 26 listopada 2021 r., Rep. (…) oraz warunkowej umowy sprzeda\u017cy z dnia 28 wrze\u015bnia 2021 r., Rep. (…) wnios\u0142a m.in. o wpisanie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w udziale wynosz\u0105cym 1\/59 cz\u0119\u015bci dzia\u0142ki nr (…) na jej rzecz, przy pomniejszeniu udzia\u0142u Fundacji Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W.<\/em><\/p>\n\n\n\n Starszy Referendarz S\u0105dowy delegowany do S\u0105du Rejonowego w Gi\u017cycku w VII Zamiejscowym Wydziale Ksi\u0105g Wieczystych w W\u0119gorzewie postanowieniem z dnia 21 listopada 2022 r. wniosek oddali\u0142.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Wnioskodawczyni wnios\u0142a skarg\u0119 na orzeczenie Referendarza.<\/em><\/p>\n\n\n\n Postanowieniem z 28 marca 2023 r. (sygn. akt Dz.Kw. 3223\/21) S\u0105d Rejonowy w Gi\u017cycku VII Zamiejscowy Wydzia\u0142 Ksi\u0105g Wieczystych w W\u0119gorzewie wniosek oddali\u0142.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Ustali\u0142 on, \u017ce ksi\u0119ga wieczysta (…) prowadzona jest dla nieruchomo\u015bci gruntowej sk\u0142adaj\u0105cej si\u0119 z dzia\u0142ki o numerze geodezyjnym (…), o powierzchni 0,3524 ha, po\u0142o\u017conej w miejscowo\u015bci R., gm. W.<\/em><\/p>\n\n\n\n Dzia\u0142ka nr (…) o powierzchni 0,3524 ha – grunty orne powsta\u0142a z wyniku podzia\u0142u nieruchomo\u015bci rolnej sk\u0142adaj\u0105cej si\u0119 z dzia\u0142ki o nr (…), dla kt\u00f3rej S\u0105d Rejonowy w Gi\u017cycku VII Zamiejscowy Wydzia\u0142 Ksi\u0105g Wieczystych w W\u0119gorzewie prowadzi ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 (…). Z ww. ksi\u0119gi wieczystej dzia\u0142ka o nr (…) zosta\u0142a od\u0142\u0105czona i za\u0142o\u017cono dla niej ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 o nr (…).<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n W dziale II ksi\u0119gi wieczystej jako wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel w udziale 58\/59 cz\u0119\u015bci w nieruchomo\u015bci wpisana jest Fundacja Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W. – na podstawie umowy sprzeda\u017cy z dnia 31 marca 2021 r. zawartej przed notariuszem M. M., Rep. (…) Nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a nabyta przez Fundacj\u0119 od Skarbu Pa\u0144stwa reprezentowanego przez Krajowy O\u015brodek (…).<\/em><\/p>\n\n\n\n Z o\u015bwiadczenia sprzedaj\u0105cego zawartego w akcie notarialnym wynika, \u017ce dzia\u0142ka nr (…) stanowi drog\u0119 wewn\u0119trzn\u0105.<\/em><\/p>\n\n\n\n S\u0105d Rejonowy ustali\u0142 nast\u0119pnie, \u017ce w dniu 28 wrze\u015bnia 2021 r. przed notariuszem I. M. zosta\u0142a zawarta warunkowa umowa sprzeda\u017cy, na podstawie kt\u00f3rej Fundacja Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W. sprzeda\u0142a M. Z. m.in. udzia\u0142 wynosz\u0105cy 1\/59 cz\u0119\u015b\u0107 we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, stanowi\u0105cej dzia\u0142k\u0119 nr (…) obszaru 0,3524 ha, za cen\u0119 w kwocie 1.000 z\u0142:<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n – pod warunkiem, \u017ce Krajowy O\u015brodek (…) dzia\u0142aj\u0105cy na rzecz Skarbu Pa\u0144stwa nie skorzysta z przys\u0142uguj\u0105cego mu prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomo\u015bci, na podstawie art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami rolnymi Skarbu Pa\u0144stwa, oraz<\/em><\/p>\n\n\n\n – pod warunkiem, \u017ce Gmina W. dzia\u0142aj\u0105ca rzecz Skarbu Pa\u0144stwa nie skorzysta z przys\u0142uguj\u0105cego Gminie prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomo\u015bci, na podstawie <\/em>art. 109 ust. 1 pkt 1<\/em><\/a> ustawy o gospodarce nieruchomo\u015bciami, a M. Z. powy\u017cszy udzia\u0142 we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci za podan\u0105 wy\u017cej cen\u0119 i pod wskazanymi wy\u017cej warunkami kupi\u0142a.<\/em><\/p>\n\n\n\n W dniu 26 listopada 2021 r.<\/strong> przed notariuszem I. M. zosta\u0142a zawarta umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107 w wykonaniu warunkowej umowy sprzeda\u017cy, na podstawie kt\u00f3rej Fundacja Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W. przenios\u0142a na rzecz M. Z. w\u0142asno\u015b\u0107 udzia\u0142u wynosz\u0105cego 1\/59 cz\u0119\u015b\u0107 we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, stanowi\u0105cej dzia\u0142k\u0119 nr (…) obszaru 0,3524 ha, a M. Z. o\u015bwiadczy\u0142a, \u017ce na przeniesienie w\u0142asno\u015bci opisanego powy\u017cej udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci do jej maj\u0105tku osobistego wyra\u017ca zgod\u0119.<\/em><\/p>\n\n\n\n Na zbycie udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci stanowi\u0105cej dzia\u0142k\u0119 numer (…) nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego Krajowego O\u015brodka, albowiem jak wskazano w \u00a7 3 umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 w wykonaniu warunkowej umowy sprzeda\u017cy (k. 241), nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a nabyta od Skarbu Pa\u0144stwa reprezentowanego przez (…) na podstawie przepis\u00f3w o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami rolnymi Skarbu Pa\u0144stwa, a wobec art. 1a pkt 1 lit. a ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego – ustawy nie stosuje si\u0119 do nieruchomo\u015bci rolnych wchodz\u0105cych w sk\u0142ad (…) Skarbu Pa\u0144stwa.<\/em><\/strong> Na zbycie nieruchomo\u015bci przez Fundacj\u0119 przed up\u0142ywem 5 lat od dnia nabycia nie jest zatem wymagana zgoda wyra\u017cona w formie decyzji administracyjnej Krajowego O\u015brodka (…), jak r\u00f3wnie\u017c Fundacji nie dotycz\u0105 obowi\u0105zki wynikaj\u0105ce z art. 2b ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Ustalono kolejno, i\u017c dzia\u0142ka nr (…) o powierzchni 0,3524 ha nie jest obj\u0119ta obowi\u0105zuj\u0105cym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest obj\u0119ta decyzj\u0105 o warunkach zabudowy, nie jest obj\u0119ta decyzj\u0105 ustalaj\u0105c\u0105 lokalizacj\u0119 inwestycji celu publicznego, oraz decyzj\u0105 okre\u015blaj\u0105c\u0105 zadania z zakresu gospodarki le\u015bnej, nadto dzia\u0142ka nie jest po\u0142o\u017cona obszarze rewitalizacji, na obszarze (…) ani na terenie (…). W sk\u0142ad dzia\u0142ki o nr (…) wchodz\u0105 grunty orne oraz pastwiska trwa\u0142e.<\/em><\/p>\n\n\n\n Przedmiotem umowy sprzeda\u017cy – poza sprzeda\u017c\u0105 udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci dzia\u0142ki nr (…) – by\u0142a tak\u017ce sprzeda\u017c dzia\u0142ki nr (…) Postanowieniem z dnia 28 lutego 2023 r. wydanym w sprawie Dz. Kw. 3223\/21 S\u0105d Rejonowy w Gi\u017cycku w VII Zamiejscowym Wydziale Ksi\u0105g Wieczystych z siedzib\u0105 w W\u0119gorzewie oddali\u0142 wniosek o od\u0142\u0105czenie cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci – dzia\u0142ki nr (…), za\u0142o\u017cenie dla niej nowej ksi\u0119gi wieczystej oraz wpisanie w niej prawa w\u0142asno\u015bci na rzecz wnioskodawczyni, w zwi\u0105zku z niewa\u017cno\u015bci\u0105 czynno\u015bci prawnej.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Dokonuj\u0105c oceny wniosku S\u0105d Rejonowy zauwa\u017cy\u0142, \u017ce zgodnie z <\/em>art. 6262<\/sup> \u00a7 3<\/em><\/a> k.p.c. do wniosku o wpis nale\u017cy do\u0142\u0105czy\u0107 dokumenty, stanowi\u0105ce podstaw\u0119 wpisu w ksi\u0119dze wieczystej. Jak natomiast stanowi <\/em>art. 6264<\/sup> \u00a7 3<\/em><\/a> k.p.c. dokumenty stanowi\u0105ce podstaw\u0119 wpisu w ksi\u0119dze wieczystej niesporz\u0105dzone w postaci elektronicznej notariusz przesy\u0142a s\u0105dowi w\u0142a\u015bciwemu do prowadzenia ksi\u0105g wieczystych w terminie trzech dni od dnia z\u0142o\u017cenia wniosku o wpis. Zgodnie za\u015b z tre\u015bci\u0105 <\/em>art. 6268<\/sup> \u00a7 2<\/em><\/a> k.p.c. rozpoznaj\u0105c wniosek o wpis, s\u0105d bada jedynie tre\u015b\u0107 i form\u0119 wniosku, do\u0142\u0105czonych do wniosku dokument\u00f3w oraz tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej.<\/em><\/p>\n\n\n\n Przypomnia\u0142 dalej, i\u017c na s\u0105dzie wieczystoksi\u0119gowym spoczywa obowi\u0105zek badania pe\u0142nomocnictwa udzielonego przez jedn\u0105 ze stron takiej czynno\u015bci, kt\u00f3rego wa\u017cno\u015b\u0107 stanowi element decyduj\u0105cy o skuteczno\u015bci o\u015bwiadczenia woli z\u0142o\u017conego w umowie, a tym samym o wa\u017cno\u015bci umowy.<\/em><\/p>\n\n\n\n Do wniosku nie zosta\u0142o za\u0142\u0105czone pe\u0142nomocnictwo udzielone M. A. przez Fundacj\u0119. Nie jest zatem mo\u017cliwe zweryfikowanie prawid\u0142owo\u015bci umocowania osoby dzia\u0142aj\u0105cej w ramach pe\u0142nomocnictwa. Weryfikacja ta mo\u017ce by\u0107 dokonana tylko na podstawie dokument\u00f3w, o kt\u00f3rych mowa w <\/em>art. 6268<\/sup> \u00a7 2<\/em><\/a> k.p.c. Nie jest dopuszczalne ocenianie umocowania na podstawie dokument\u00f3w, kt\u00f3re nie zosta\u0142y za\u0142\u0105czone do wniosku o wpis do ksi\u0119gi wieczystej, w tym dokument\u00f3w, kt\u00f3re s\u0105 w posiadaniu s\u0105du wieczystoksi\u0119gowego w zwi\u0105zku z wcze\u015bniej prowadzonymi post\u0119powaniami o wpis.<\/em><\/p>\n\n\n\n S\u0105d I instancji wskaza\u0142, \u017ce kognicja s\u0105du wieczystoksi\u0119gowego uregulowana jest w <\/em>art. 6268<\/sup> \u00a7 2<\/em><\/a> k.p.c. Uprawnienia s\u0105du rozpoznawczego ograniczono do oceny jednego tylko spo\u015br\u00f3d przewidzianych w kodeksie post\u0119powania cywilnego rodzaj\u00f3w dowod\u00f3w – dowodu z dokumentu. Pozbawiono te\u017c s\u0105d mo\u017cliwo\u015bci dokonywania ustale\u0144 niewynikaj\u0105cych z tre\u015bci dokument\u00f3w. Opr\u00f3cz badania dokument\u00f3w s\u0105d wieczystoksi\u0119gowy ma jednak r\u00f3wnie\u017c obowi\u0105zek uwzgl\u0119dniania stanu rzeczy wynikaj\u0105cego wprost z przepis\u00f3w prawa. Skoro podstaw\u0105 wpisu ma by\u0107 akt notarialny, to s\u0105d zobowi\u0105zany jest do badania tre\u015bci tego aktu oraz dokument\u00f3w stanowi\u0105cych przes\u0142ank\u0119 jego sporz\u0105dzenia. S\u0105d wieczystoksi\u0119gowy oddala wniosek o wpis, je\u015bli podstaw\u0105 wpisu mia\u0142aby by\u0107 czynno\u015b\u0107 prawna dotkni\u0119ta niewa\u017cno\u015bci\u0105.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Rozstrzygni\u0119cie zgodnie z wnioskiem wymaga\u0142o zatem ustalenia, \u017ce zawarte przez wnioskodawc\u00f3w umowy nie uchybiaj\u0105 przepisom <\/em><\/strong>ustawy<\/em><\/strong><\/a> z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 z p\u00f3\u017an. zm.), kt\u00f3rej stosowanie rodzi r\u00f3\u017cnego rodzaju problemy interpretacyjne.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Zgodnie bowiem z <\/em>art. 2 pkt 1<\/em><\/a> ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461), przez „nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105”, o kt\u00f3rej mowa w ustawie o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego nale\u017cy rozumie\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105 w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wy\u0142\u0105czeniem nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne ni\u017c rolne. Zgodnie z <\/em>art. 461<\/sup><\/em><\/a> k.c. nieruchomo\u015bciami rolnymi (gruntami rolnymi) s\u0105 nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re s\u0105 lub mog\u0105 by\u0107 wykorzystywane do prowadzenia dzia\u0142alno\u015bci wytw\u00f3rczej w rolnictwie w zakresie produkcji ro\u015blinnej i zwierz\u0119cej, nie wy\u0142\u0105czaj\u0105c produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.<\/em><\/p>\n\n\n\n Fundacja Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W. naby\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105 obj\u0119t\u0105 ksi\u0119g\u0105 wieczyst\u0105 (…) sk\u0142adaj\u0105c\u0105 si\u0119 z dzia\u0142ki nr (…) o powierzchni 6,3537 ha w dniu 31 marca 2021 r. od Skarbu Pa\u0144stwa reprezentowanego przez Krajowy O\u015brodek (…).<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Zgodnie z art. 2b ust. 1-3 ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomo\u015bci rolnej jest obowi\u0105zany prowadzi\u0107 gospodarstwo rolne, w sk\u0142ad kt\u00f3rego wesz\u0142a nabyta nieruchomo\u015b\u0107 rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomo\u015bci, a w przypadku osoby fizycznej prowadzi\u0107 to gospodarstwo osobi\u015bcie. W okresie, o kt\u00f3rym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomo\u015b\u0107 nie mo\u017ce by\u0107 zbyta, ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor Generalny Krajowego O\u015brodka, na wniosek nabywcy nieruchomo\u015bci rolnej, wyra\u017ca zgod\u0119, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynno\u015bci, o kt\u00f3rych mowa w ust. 2, przed up\u0142ywem okresu 5 lat od dnia przeniesienia w\u0142asno\u015bci tej nieruchomo\u015bci, w przypadkach uzasadnionych wa\u017cnym interesem nabywcy nieruchomo\u015bci rolnej lub interesem publicznym.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Celem przepisu art. 2b ust. 1 ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego jest zapewnienie w\u0142a\u015bciwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, ochrona i rozw\u00f3j gospodarstw rodzinnych. W zwi\u0105zku z powy\u017cszym, na sprzedaj\u0105cej Fundacji ci\u0105\u017c\u0105 obowi\u0105zki, o kt\u00f3rych mowa w art. 2b ust. 1-2 u.k.u.r.; na zbycie cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej, tj. dzia\u0142ki (…) przez Fundacj\u0119 przed up\u0142ywem 5 lat od dnia nabycia nieruchomo\u015bci wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego O\u015brodka, wyra\u017cona w drodze decyzji administracyjnej stosownie do tre\u015bci art. 2b ust. 3 ustawy, jednocze\u015bnie w niniejszej sprawie, nie zosta\u0142y wykazane okoliczno\u015bci, o kt\u00f3rych mowa w art. 2b ust. 4u stawy.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Tym samym o\u015bwiadczenie sprzedaj\u0105cego zawarte w akcie notarialnym, i\u017c wobec nabycia przez Fundacj\u0119 nieruchomo\u015bci rolnej od Skarbu Pa\u0144stwa na podstawie przepis\u00f3w o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami rolnymi Skarbu Pa\u0144stwa, nie stosuje si\u0119 przepis\u00f3w ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego w tym, \u017ce na zbycie dzia\u0142ki przez Fundacj\u0119 przed up\u0142ywem 5 lat od dnia nabycia nie jest wymagana zgoda wyra\u017cona w formie decyzji administracyjnej Dyrektora Generalnego Krajowego O\u015brodka jak r\u00f3wnie\u017c, \u017ce Fundacji nie dotycz\u0105 obowi\u0105zki wynikaj\u0105ce z art. 2b ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego, jest dowoln\u0105 interpretacj\u0105 przepis\u00f3w ustawy sprzedaj\u0105cego, korzystn\u0105 dla niego, albowiem zwalnia go od podejmowania szeregu czynno\u015bci,<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n S\u0105d Rejonowy wskaza\u0142, \u017ce zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. a ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego istotnie jej przepis\u00f3w nie stosuje si\u0119 do nieruchomo\u015bci rolnych wchodz\u0105cych w sk\u0142ad Zasobu W\u0142asno\u015bci Rolnej Skarbu Pa\u0144stwa, o kt\u00f3rym mowa w <\/em><\/strong>ustawie<\/em><\/strong><\/a> z dnia 19 pa\u017adziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami rolnymi Skarbu Pa\u0144stwa<\/em><\/strong> (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2243). Przedmiotem sprzeda\u017cy w niniejszym post\u0119powaniu jest nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra z tego Zasobu wskutek umowy sprzeda\u017cy z dnia 31 marca 2021 r. – zosta\u0142a ju\u017c wcze\u015bniej wy\u0142\u0105czona, a nast\u0119pnie uleg\u0142a podzia\u0142owi na ponad 20 dzia\u0142ek.<\/strong> Obr\u00f3t nieruchomo\u015bciami rolnymi, kt\u00f3re nie wchodz\u0105 w sk\u0142ad Zasobu W\u0142asno\u015bci Rolnej Skarbu Pa\u0144stwa, podlega re\u017cimowi ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego.<\/em><\/p>\n\n\n\n W ocenie S\u0105du I instancji chybiona jest interpretacja, jakoby dokonana na rzecz Fundacji (…) sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci z Zasobu W\u0142asno\u015bci Rolnej Skarbu Pa\u0144stwa wy\u0142\u0105czy\u0142a ca\u0142\u0105 nabyt\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105 z rygor\u00f3w ustawy okre\u015blaj\u0105cej zasady kszta\u0142towania ustroju rolnego pa\u0144stwa. Przeciwnie ca\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 (dzia\u0142ka nr (…) przed podzia\u0142em) podlega rygorowi z art. 2b ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Gdyby ustawodawca chcia\u0142 wy\u0142\u0105czy\u0107 stosowanie przepis\u00f3w ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego na nieruchomo\u015bci rolne, kt\u00f3re zosta\u0142y zbyte z Zasobu W\u0142asno\u015bci Rolnej Skarbu Pa\u0144stwa np. w drodze przetargu ustnego, to m\u00f3g\u0142by to uczyni\u0107 wprost, <\/strong>jak w przypadku nieruchomo\u015bci sprzedanych na podstawie <\/em>art. 42 ust. 1<\/em><\/a> lub <\/em>6<\/em><\/a> ustawy z dnia 19 pa\u017adziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami rolnymi Skarbu Pa\u0144stwa (art. 1a pkt 1 lit. d ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego).<\/em><\/p>\n\n\n\n Maj\u0105c powy\u017csze na wzgl\u0119dzie uzna\u0142, i\u017c w niniejszej sprawie zastosowanie znajduj\u0105 przepisy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego, w tym aktualne s\u0105 obowi\u0105zki nabywcy nieruchomo\u015bci rolnej, okre\u015blone w art. 2b ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego. Fundacja naby\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105 – dzia\u0142k\u0119 o numerze (…), obj\u0119t\u0105 ksi\u0119g\u0105 wieczyst\u0105 (…) na podstawie umowy sprzeda\u017cy z dnia 31 marca 2021 r. Nast\u0119pnie po up\u0142ywie kilku zaledwie miesi\u0119cy, w dniu 28 wrze\u015bnia 2021 r. zosta\u0142a zawarta warunkowa umowa sprzeda\u017cy, na podstawie kt\u00f3rej Fundacja sprzeda\u0142a wnioskodawczyni m.in. udzia\u0142 w dzia\u0142ce nr (…), a nast\u0119pnie w dniu 26 listopada 2021 r. zosta\u0142a zawarta umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107 w wykonaniu warunkowej umowy sprzeda\u017cy, na podstawie kt\u00f3rej Fundacja przenios\u0142a na rzecz wnioskodawczyni w\u0142asno\u015b\u0107 tej dzia\u0142ki. Na zbycie udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci obj\u0119tej ksi\u0119g\u0105 wieczyst\u0105 (…), tj. dzia\u0142ki numer (…) nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego Krajowego O\u015brodka. Dosz\u0142o zatem do naruszenia zakazu okre\u015blonego w art. 2b ust. 2 u.k.u.r.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Wobec istniej\u0105cych ogranicze\u0144 w zbywaniu nieruchomo\u015bci rolnych, przewidzianych powy\u017cszymi przepisami, dosz\u0142o do naruszenia zasad obrotu, skutkuj\u0105cego niewa\u017cno\u015bci\u0105 czynno\u015bci prawnej. <\/strong>Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego niewa\u017cne jest zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomo\u015bci rolnej bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego O\u015brodka, o kt\u00f3rej mowa w art. 2b ust. 3 ustawy.<\/em><\/p>\n\n\n\n Maj\u0105c powy\u017csze okoliczno\u015bci na uwadze S\u0105d Rejonowy w oparciu o <\/em>art. 6269<\/sup><\/em><\/a> k.p.c. oddali\u0142 wniosek, albowiem niewa\u017cna umowa nie mog\u0142a stanowi\u0107 podstawy wpisu do ksi\u0119gi wieczystej. Z tych te\u017c wzgl\u0119d\u00f3w, wniosek o od\u0142\u0105czenie cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci, za\u0142o\u017cenie dla niej nowej ksi\u0119gi wieczystej oraz wpis prawa w\u0142asno\u015bci podlega\u0142 oddaleniu.<\/em><\/p>\n\n\n\n Apelacj\u0119 od postanowienia z 28 marca 2023 r. z\u0142o\u017cy\u0142a wnioskodawczyni, zaskar\u017caj\u0105c je w ca\u0142o\u015bci i zarzucaj\u0105c naruszenie:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n – <\/em>art. 1a pkt 1 lit. a<\/em><\/a> oraz <\/em>art. 2b ust. 1-3<\/em><\/a> ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego przez ich b\u0142\u0119dn\u0105 wyk\u0142adni\u0119 polegaj\u0105c\u0105 na uznaniu, \u017ce w stanie faktycznym sprawy na sprzedaj\u0105cej Fundacji ci\u0105\u017c\u0105 obowi\u0105zki, o kt\u00f3rych mowa w <\/em>art. 2b ust. 1-2<\/em><\/a> ustawy, tzn. \u017ce na zbycie dzia\u0142ki (…) przez Fundacj\u0119 przed up\u0142ywem 5 lat od dnia nabycia nieruchomo\u015bci, z kt\u00f3rej ww. dzia\u0142ka zosta\u0142a wydzielona (tj. nieruchomo\u015bci obj\u0119tej KW nr (…)), wymagana jest zgoda Dyrektora (…) wyra\u017cona w drodze decyzji administracyjnej stosownie do art. 2b ust. 2 ww. ustawy,<\/em><\/p>\n\n\n\n – <\/em>art. 9 ust. 1 pkt 2<\/em><\/a> ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego przez jego niew\u0142a\u015bciwe zastosowanie na skutek b\u0142\u0119dnego uznania, \u017ce w przedmiotowej sprawie konieczne by\u0142o uzyskanie przez Fundacj\u0119 (…), o kt\u00f3rej mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy, na zbycie nieruchomo\u015bci.<\/em><\/p>\n\n\n\n W oparciu o tak sformu\u0142owane zarzuty wnioskodawczyni \u017c\u0105da\u0142a uchylenia zaskar\u017conego postanowienia i dokonania wpisu prawa w\u0142asno\u015bci zgodnie ze z\u0142o\u017conym w sprawie wnioskiem.<\/em><\/p>\n\n\n\n Uczestnik Fundacja Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W. nie ustosunkowa\u0142 si\u0119 do apelacji wnioskodawczyni.<\/em><\/p>\n\n\n\n Uzasadnienie prawne<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n S\u0105d Okr\u0119gowy ustali\u0142 i zwa\u017cy\u0142, co nast\u0119puje:<\/em><\/p>\n\n\n\n Apelacja wnioskodawczyni nie zas\u0142ugiwa\u0142a na uwzgl\u0119dnienie, albowiem podzieli\u0107 nale\u017cy stanowisko S\u0105du Rejonowego co do niewa\u017cno\u015bci umowy stanowi\u0105cej podstaw\u0119 \u017c\u0105dania wpis\u00f3w. Jednak\u017ce ju\u017c w tym miejscu zaznaczy\u0107 wypada, i\u017c niewa\u017cno\u015b\u0107 jej wynika z innych przyczyn ni\u017ali wskazane w uzasadnieniu zaskar\u017conego postanowienia, co zostanie wyja\u015bnione w dalszej cz\u0119\u015bci pisemnych motyw\u00f3w orzeczenia.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Stosownie do <\/em>art. 6268<\/sup> \u00a7 1<\/em><\/a> i <\/em>2<\/em><\/a> k.p.c. wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba \u017ce przepis szczeg\u00f3lny przewiduje dokonanie wpisu z urz\u0119du. Rozpoznaj\u0105c wniosek o wpis, s\u0105d bada jedynie tre\u015b\u0107 i form\u0119 wniosku, do\u0142\u0105czonych do wniosku dokument\u00f3w oraz tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej.<\/em><\/p>\n\n\n\n Jak wskazuje si\u0119 w doktrynie, obowi\u0105zek badania tre\u015bci dokumentu do\u0142\u0105czonego do wniosku o wpis mie\u015bci w sobie r\u00f3wnie\u017c konieczno\u015b\u0107 oceny, czy dokument ten stanowi uzasadnion\u0105 podstaw\u0119 wpisu. W konsekwencji s\u0105d jest obowi\u0105zany bada\u0107 czynno\u015b\u0107 materialn\u0105 stanowi\u0105c\u0105 podstaw\u0119 wpisu nie tylko pod wzgl\u0119dem formalnoprawnym, lecz tak\u017ce pod wzgl\u0119dem jej skuteczno\u015bci materialnej. Powinien zatem zbada\u0107, czy czynno\u015b\u0107 ta uzasadnia powstanie, zmian\u0119 lub wyga\u015bni\u0119cie prawa, kt\u00f3re ma by\u0107 wpisane do ksi\u0119gi wieczystej lub z niej wykre\u015blone. Musi zatem oceni\u0107, czy prawo, kt\u00f3re ma by\u0107 wpisane, zosta\u0142o wa\u017cnie ustanowione <\/strong>(por. Komentarz do <\/em>art. 6268<\/sup><\/em><\/a> k.p.c. pod red. T. Szanci\u0142o, teza 14, Legalis).<\/em><\/p>\n\n\n\n W orzecznictwie podkre\u015bla si\u0119, \u017ce podstaw\u0119 tej oceny stanowi\u0107 mog\u0105 wy\u0142\u0105cznie ustalenia dokonane na podstawie tre\u015bci wniosku, tre\u015bci do\u0142\u0105czonych do niego dokument\u00f3w oraz tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej. W post\u0119powaniu wieczystoksi\u0119gowym bowiem s\u0105d nie mo\u017ce prowadzi\u0107 post\u0119powania dowodowego wykraczaj\u0105cego poza granice, kt\u00f3re zosta\u0142y zakre\u015blone w <\/em>art. 6268<\/sup> \u00a7 2<\/em><\/a> k.p.c., ani uwzgl\u0119dnia\u0107 dalszych okoliczno\u015bci niewynikaj\u0105cych ze wskazanych w tym przepisie dowod\u00f3w (por. orz. SN z 22 marca 1955 r., <\/em>II CO 116\/54<\/em><\/a>, OSNCK 1956, Nr 1, poz. 15; post. SN: z 25 lutego 1963 r., <\/em>III CR 177\/62<\/em><\/a>, OSNCP 1964, Nr 2, poz. 36 i z 20 stycznia 2016 r., <\/em>IV CSK 438\/15<\/em><\/a>). W razie stwierdzenia, \u017ce czynno\u015b\u0107 prawna jest niezgodna z przepisami bezwzgl\u0119dnie obowi\u0105zuj\u0105cymi i zachodzi niewa\u017cno\u015b\u0107 czynno\u015bci prawnej maj\u0105cej stanowi\u0107 podstaw\u0119 wpisu, s\u0105d jest obowi\u0105zany odm\u00f3wi\u0107 dokonania wpisu (post. SN z 16 lipca 2009 r., <\/em>I CSK 497\/08<\/em><\/a>). Jakkolwiek s\u0105d ten nie ustala stanu faktycznego, nie rozstrzyga sporu o prawo i nie bada, czy stan prawny po dokonaniu wpisu b\u0119dzie zgodny ze stanem rzeczywistym, jednak – zgodnie z zasad\u0105 legalizmu obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 tak\u017ce w tym post\u0119powaniu – ocenia, czy wpis b\u0119dzie dokonany zgodnie z prawem (post. SN z 10 lipca 2013 r., <\/em>V CSK 411\/12<\/em><\/a>).<\/em><\/p>\n\n\n\n Podzielaj\u0105c powy\u017csze zapatrywania nale\u017cy na wst\u0119pie poczyni\u0107 zastrze\u017cenie, i\u017c cho\u0107 formalnie \u017c\u0105danie wniosku w niniejszej sprawie dotyczy wpisu na rzecz apeluj\u0105cej wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w udziale wynosz\u0105cym 1\/59 cz\u0119\u015bci dzia\u0142ki nr (…) w ksi\u0119dze wieczystej (…), to dokumenty stanowi\u0105ce podstaw\u0119 wniosku znajduj\u0105 si\u0119 w ksi\u0119dze wieczystej (…). Z ww. ksi\u0119gi wieczystej dzia\u0142ka o nr (…) zosta\u0142a bowiem od\u0142\u0105czona, za\u015b przedmiotem umowy sprzeda\u017cy z 26 listopada 2021 r. – poza sprzeda\u017c\u0105 udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci dzia\u0142ki nr (…) – by\u0142a tak\u017ce sprzeda\u017c dzia\u0142ki nr (…), obj\u0119tej ksi\u0119g\u0105 wieczyst\u0105 (…).<\/em><\/p>\n\n\n\n Tym samym proces rekonstrukcji stanu faktycznego i jego ocena prawna czynione by\u0107 musz\u0105 tak\u017ce w oparciu o dokumenty zgromadzone w aktach KW (…) r\u00f3wnie\u017c i z tego powodu, \u017ce wniosek wieczystoksi\u0119gowy dotyczy\u0142 umowy sprzeda\u017cy – poza sprzeda\u017c\u0105 udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci dzia\u0142ki nr (…) – tak\u017ce zbycia dzia\u0142ki nr (…) ujawnionej we wspomnianej ksi\u0119dze.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n W pierwszej kolejno\u015bci przypomnie\u0107 wypada, \u017ce jak wynika z umowy sprzeda\u017cy z 31 marca 2021 r. (k. 24 – 29 akt KW (…)), jej przedmiotem by\u0142o pierwotnie zbycie przez (…) na rzecz Fundacji Ochrony (…) z siedzib\u0105 w W. nieruchomo\u015bci rolnej wchodz\u0105cej w sk\u0142ad (…) Skarbu Pa\u0144stwa, sk\u0142adaj\u0105cej si\u0119 z dzia\u0142ki nr (…) o powierzchni 6,3537 ha.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Stosownie do <\/em><\/strong>art. 1a pkt 1<\/em><\/strong><\/a> ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 2569 z p\u00f3\u017an. zm.), przepis\u00f3w ustawy nie stosuje si\u0119 do nieruchomo\u015bci rolnych wchodz\u0105cych w sk\u0142ad Zasobu W\u0142asno\u015bci Rolnej Skarbu Pa\u0144stwa, o kt\u00f3rym mowa w ustawie z dnia 19 pa\u017adziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami rolnymi Skarbu Pa\u0144stwa.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Cytowany przepis oceni\u0107 nale\u017cy jako niejasny i budz\u0105cy powa\u017cne w\u0105tpliwo\u015bci interpretacyjne, czemu s\u0142usznie da\u0142 wyraz S\u0105d Rejonowy w uzasadnieniu zaskar\u017conego postanowienia.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Z jednej bowiem strony w doktrynie przyjmuje si\u0119, \u017ce rozwi\u0105zanie przewidziane w art. 1a ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego nale\u017cy rozumie\u0107 w ten spos\u00f3b, \u017ce pomimo tego, i\u017c okre\u015blone w tym przepisie kategorie nieruchomo\u015bci posiadaj\u0105 status nieruchomo\u015bci rolnych w rozumieniu <\/em>art. 2 pkt 1<\/em><\/a> tego\u017c aktu, to obr\u00f3t nimi nast\u0119puje z pomini\u0119ciem instrument\u00f3w reglamentuj\u0105cych i ochronnych przewidzianych w ustawie<\/strong> (por. P. Popardowski w: Komentarz do art. 1a ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego pod redakcj\u0105 K. Osajdy, teza 7, Legalis).<\/em><\/p>\n\n\n\n Wskazuje si\u0119 w zwi\u0105zku z tym, i\u017c w szczeg\u00f3lno\u015bci nie jest wtedy wymagane, aby nabywc\u0105 nieruchomo\u015bci by\u0142 rolnik indywidualny (zob. art. 2a ust. 1 ustawy). Na nabywcy nie ci\u0105\u017cy w\u00f3wczas obowi\u0105zek prowadzenia gospodarstwa rolnego ani zakaz zbywania nieruchomo\u015bci lub oddawania jej w posiadanie (<\/em>art. 2b ust. 1<\/em><\/a>