W praktyce obrotu nieruchomo\u015bciami rolnymi bardzo kontrowersyjne jest zagadnienie zwi\u0105zania os\u00f3b bliskich 5-letnimi obowi\u0105zkami wynikaj\u0105cymi z art. 2b ust 1 i 2 UKUR, tj.:<\/p>\n\n\n\n
Po nowelizacji UKUR z 2019 r. powsta\u0142y w tym zakresie spory. KOWR (a w \u015blad za nim znaczna cz\u0119\u015b\u0107 notariuszy) stoi na stanowisku, i\u017c wy\u0142\u0105czenie od wskazanych obowi\u0105zk\u00f3w dotycz\u0105ce os\u00f3b bliskich stosuje si\u0119 w przypadku, gdy obiema stronami transakcji s\u0105 osoby bliskie (zbycie lub oddanie w posiadanie nast\u0119puje \u201ena rzecz\u201d<\/em> osoby bliskiej). W konsekwencji, w przypadku zbycia lub oddania w posiadanie gruntu nabytego od osoby bliskiej na rzecz osoby trzeciej przed up\u0142ywem 5 lat od dnia jego nabycia \u2013 wymagaj\u0105 zgody Dyrektora Generalnego KOWR wyra\u017conej w trybie\u00a0art. 2b ust. 3\u00a0UKUR. Ze stanowiskiem tym nie mo\u017cna si\u0119 zgodzi\u0107. Potwierdza to znaczna cz\u0119\u015b\u0107 przedstawicieli doktryny, jak r\u00f3wnie\u017c Naczelny S\u0105d Administracyjny (wyrok z 18 maja 2023 r., sygn. akt: I OSK 1105\/22).\u00a0 Ale czy wp\u0142yn\u0119\u0142o to na stanowisko KOWR? Niestety nie. \u00a0<\/p>\n\n\n\n Reprezentuj\u0119 Klienta w jednej z takich spraw. Klient w 2022 r. naby\u0142 w drodze umowy darowizny od swojego ojca nieruchomo\u015bci rolne. Ojciec w podesz\u0142ym wieku nie by\u0142 ju\u017c w stanie zajmowa\u0107 si\u0119 gospodarstwem. Klient po zawarciu umowy chcia\u0142 wydzier\u017cawi\u0107 grunt lokalnemu rolnikowi. <\/p>\n\n\n\n Zadzwoni\u0142 do KOWR i us\u0142ysza\u0142, \u017ce musi uzyska\u0107 zgod\u0119 na oddanie w posiadanie nieruchomo\u015bci rolnej przed up\u0142ywem 5 lat od dnia nabycia gruntu. By\u0142 zdziwiony, ale z\u0142o\u017cy\u0142 wniosek. Mia\u0142o to miejsce na pocz\u0105tku 2023 r. <\/p>\n\n\n\n Po kilku tygodniach otrzyma\u0142 od Dyrektora Generalnego KOWR obszerne wezwanie do uzupe\u0142nia brak\u00f3w formalnych, w kt\u00f3rym organ \u017c\u0105da\u0142 przed\u0142o\u017cenia bardzo szczeg\u00f3\u0142owych informacji oraz dokument\u00f3w. Na tym etapie zwr\u00f3ci\u0142 si\u0119 o porad\u0119 prawn\u0105. <\/p>\n\n\n\n Wst\u0105pi\u0142em do post\u0119powania i pr\u00f3bowa\u0142em przekona\u0107 Dyrektora Generalnego KOWR, \u017ce zgoda nie jest w tym przypadku wymagana. Post\u0119powanie przed organem I instancji toczy\u0142o si\u0119 6 miesi\u0119cy. Kilkukrotnie \u017c\u0105dano od nas dodatkowych wyja\u015bnie\u0144. W mi\u0119dzyczasie NSA wyda\u0142 korzystny, przytoczony powy\u017cej, wyrok potwierdzaj\u0105cy nasze stanowisko \u2013 powo\u0142ali\u015bmy si\u0119 na to orzeczenie.<\/p>\n\n\n\n W ko\u0144cu przychodzi decyzja. Dyrektor Generalny KOWR odmawia wyra\u017cenia zgody na oddanie w posiadanie nieruchomo\u015bci.<\/strong> W uzasadnieniu wskazuje, \u017ce po nowelizacji UKUR z 2019 r. zmieni\u0142y si\u0119 przepisy i osoby bliskie \u2013 jak wszystkie inne podmioty, na zasadach og\u00f3lnych s\u0105 zwi\u0105zane zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomo\u015bci rolnej przez okres 5 lat. Czy odwo\u0142uje si\u0119 do argument\u00f3w i stanowisk, kt\u00f3re przytoczy\u0142em w post\u0119powaniu? Nie. Wnosimy wi\u0119c odwo\u0142anie.<\/p>\n\n\n\n Co istotne decyzja Dyrektora Generalnego KOWR zosta\u0142a wydana pod koniec sierpnia 2023 r. Zatem ju\u017c na tym etapie wiem, \u017ce najprawdopodobniej przed dniem rozpoznania odwo\u0142ania przez organ II instancji wejdzie w \u017cycie kolejna nowelizacja UKUR<\/strong>. Organ II instancji b\u0119dzie zobowi\u0105zany uwzgl\u0119dni\u0107 stan prawny obowi\u0105zuj\u0105cy w dniu wydania decyzji. Analizuj\u0119 wi\u0119c wp\u0142yw nowelizacji na nasz stan faktyczny.<\/p>\n\n\n\n Po wej\u015bciu w \u017cycie nowelizacji z 2023 r. art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a UKUR zachowa\u0142 swoje dotychczasowe brzmienie: Przepis\u00f3w ust. 1 i 2 nie stosuje si\u0119 do<\/em> nieruchomo\u015bci: zbywanej lub oddawanej w posiadanie: osobie bliskiej (\u2026). <\/em>Jednak w art. 2b ust. 4 pkt 7 UKUR zosta\u0142o dodane nowe wy\u0142\u0105czenie, zgodnie z kt\u00f3rym: Przepis\u00f3w ust. 1 i 2 nie stosuje si\u0119 do<\/em> nieruchomo\u015bci: nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej. <\/em><\/p>\n\n\n\n W ocenie projektodawcy zmiana przepis\u00f3w mia\u0142a mie\u0107 charakter potwierdzaj\u0105cy stanowisko przedstawiane przez KOWR (Uzasadnienie do rz\u0105dowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomo\u015bciami rolnymi Skarbu Pa\u0144stwa oraz niekt\u00f3rych innych ustaw, druk 3429, s. 22). Jednak jaki wp\u0142yw mo\u017ce mie\u0107 dodanie tego przepisu, w sytuacji gdy art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a UKUR, z kt\u00f3rego mo\u017cna wywie\u015b\u0107, \u017ce osoba bliska nie jest zwi\u0105zana obowi\u0105zkami, o kt\u00f3rych mowa w art. 2b ust. 1 i 2, nie uleg\u0142 zmianie? \u017badne.<\/p>\n\n\n\n Na rozpoznanie odwo\u0142ania czekamy ponad 3 miesi\u0105ce. Rezultat \u2013 Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi utrzymuje decyzj\u0119 w mocy. <\/strong>Czy odnosi si\u0119 szczeg\u00f3\u0142owo do naszego stanowiska? Nie. Wskazuje, \u017ce Dyrektor Generalny KOWR dokona\u0142 prawid\u0142owej wyk\u0142adni przepisu art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a UKUR.<\/p>\n\n\n\n Kolejny krok \u2013 skarga do WSA w Warszawie. Decyzja dotycz\u0105ca rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym, aby cho\u0107 troch\u0119 przy\u015bpieszy\u0107 procedowanie w sprawie, jest w tym przypadku oczywista. W po\u0142owie maja 2024 r. otrzymujemy wyrok WSA w Warszawie, kt\u00f3ry podziela nasze stanowisko. S\u0105d uzna\u0142, \u017ce sprawa winna zosta\u0107 umorzona, poniewa\u017c nabywca \u2013 jako osoba bliska zbywcy, nie jest zwi\u0105zany zakazem zbycia i oddania w posiadanie nabytej nieruchomo\u015bci rolnej przez 5 lat.<\/strong><\/p>\n\n\n\n S\u0105d potwierdzi\u0142, \u017ce po nowelizacji UKUR z 2023 r. wyrok NSA z dnia 18 maja 2023 r. zachowa\u0142 aktualno\u015b\u0107.<\/strong> Wbrew twierdzeniom Dyrektora Generalnego KOWR oraz Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, nowelizacja UKUR z 2019 r. nie ma wp\u0142ywu na sytuacj\u0119 nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci rolnych, b\u0119d\u0105cych osobami bliskimi zbywc\u00f3w. WSA w Warszawie potwierdzi\u0142 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce nowelizacja UKUR z 2023 r. nie wp\u0142yn\u0119\u0142a na ocen\u0119 prawn\u0105 stanu faktycznego. Skoro nabycie nieruchomo\u015bci rolnych nast\u0105pi\u0142o od ojca, to brak jest obowi\u0105zku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego i nabywca nie podlega czasowym ograniczeniom w zbywaniu i oddawaniu nieruchomo\u015bci innym podmiotom, a zatem brak by\u0142o podstawy prawnej do wydania decyzji w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. WSA w Warszawie potwierdzi\u0142, \u017ce Organy naruszy\u0142y szereg przepis\u00f3w, w tym r\u00f3wnie\u017c przepis\u00f3w Konstytucji RP oraz zasad post\u0119powania administracyjnego.<\/p>\n\n\n\n Ponad rok czekali\u015bmy, na potwierdzenie, \u017ce post\u0119powanie, kt\u00f3re si\u0119 toczy, toczy\u0107 si\u0119 nie powinno.<\/strong> Oczywi\u015bcie Klient mia\u0142 \u015bwiadomo\u015b\u0107 tego, jakie jest moje stanowisko co do mo\u017cliwo\u015bci zawarcia umowy bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, jednak \u2013 z uwagi na stanowisko KOWR, kt\u00f3re popiera wielu notariuszy, wola\u0142, aby sprawa zosta\u0142a merytorycznie rozpoznana. Wyrok jest korzystny, ale niestety jeszcze nie prawomocny.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Organ mo\u017ce wnie\u015b\u0107 skarg\u0119 kasacyjn\u0105. Je\u017celi tak si\u0119 stanie, sprawa mo\u017ce przed\u0142u\u017cy\u0107 si\u0119 nawet o kolejne 4 lata. W ostatnim czasie NSA rozpoznaje bowiem skargi kasacyjne, kt\u00f3re sk\u0142adali\u015bmy z 2020 r. Jaki z tego wniosek? Zakaz zbycia i oddania w posiadanie (w ocenie KOWR) b\u0119dzie wi\u0105za\u0142 klienta do 2027 r., natomiast NSA mo\u017ce rozstrzygn\u0105\u0107 spraw\u0119 w 2028 r.<\/p>\n\n\n\n W tym przypadku chodzi\u0142o wy\u0142\u0105cznie o oddanie nieruchomo\u015bci rolnej w posiadanie, jednak w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w problem ten dotyczy wcze\u015bniejszego zbycia gruntu. Porada prawna wskazuj\u0105ca na mo\u017cliwo\u015b\u0107 zawarcia umowy bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR w wielu przypadkach nie przynosi oczekiwanego rezultatu. Notariusze bowiem mierz\u0105 si\u0119 z trudnym zadaniem \u2013 czy dzia\u0142a\u0107 zgodnie z wytycznymi KOWR, kt\u00f3ry kontroluje obr\u00f3t nieruchomo\u015bciami rolnymi, czy odst\u0105pi\u0107 od tej praktyki. Je\u017celi wybieraj\u0105 pierwsz\u0105 drog\u0119 \u2013 bez pozytywnej decyzji administracyjnej, zbycie nieruchomo\u015bci b\u0119dzie w takim przypadku b\u0119dzie niemo\u017cliwe. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Od czerwca 2019 r. KOWR przyj\u0105\u0142, \u017ce osoby, kt\u00f3re nabywaj\u0105 nieruchomo\u015bci rolne od os\u00f3b bliskich, s\u0105 zwi\u0105zane obowi\u0105zkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomo\u015bci innym podmiotom przez 5 lat. Tego kontrowersyjnego stanowiska nie podzieli\u0142 jednak WSA w sprawie, kt\u00f3r\u0105 prowadz\u0119. W praktyce obrotu nieruchomo\u015bciami rolnymi bardzo kontrowersyjne jest zagadnienie […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[10,19],"tags":[],"class_list":["post-4800","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-studia-przypadkow","category-ukur"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4800","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4800"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4800\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5246,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4800\/revisions\/5246"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4800"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4800"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4800"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Case study<\/h4>\n\n\n\n
Odwo\u0142anie<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Skarga do WSA w Warszawie<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Wnioski. Czy b\u0119dzie skarga kasacyjna?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n