Dotychczas przyjmowano, \u017ce ograniczenia wynikaj\u0105ce z UKUR obejmuj\u0105 r\u00f3wnie\u017c umow\u0119 o zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci, bez wzgl\u0119du na spos\u00f3b, w jaki wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 zostaje zniesiona. Notariusze, nawet w w\u0105tpliwych kwestiach, z regu\u0142y po zawarciu umowy wysy\u0142aj\u0105 wypis aktu notarialnego do KOWR. Pozwala to bowiem wyeliminowa\u0107 ryzyko uznania, \u017ce zawarta umowa b\u0119dzie niewa\u017cna wskutek braku zawiadomienia KOWR.<\/p>\n
W praktyce zdarza si\u0119, cho\u0107 rzadko, \u017ce KOWR korzysta z prawa wykupu nieruchomo\u015bci po zniesieniu wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci. KOWR z\u0142o\u017cy\u0142 takie o\u015bwiadczenia:<\/p>\n
Sytuacje te pokazuj\u0105, \u017ce istnieje ryzyko przej\u0119cia przez KOWR nieruchomo\u015bci, cho\u0107 nie jest nadmiernie wysokie.<\/p>\n
S\u0105d Okr\u0119gowy w Bia\u0142ymstoku w postanowieniu z 28 wrze\u015bnia 2023 r. uzna\u0142, \u017ce zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nie oznacza \u201enabycia prawa\u201d<\/em> w rozumieniu UKUR. Co prawda S\u0105d odwo\u0142a\u0142 si\u0119 do analogicznej instytucji dotycz\u0105cej Las\u00f3w Pa\u0144stwowych, kt\u00f3rym przys\u0142uguje prawo nabycia nieruchomo\u015bci le\u015bnych. W uzasadnieniu jednak w znacznej cz\u0119\u015bci odnosi\u0142 si\u0119 do prawa nabycia przys\u0142uguj\u0105cego KOWR.<\/p>\n W uzasadnieniu wskazano, \u017ce w przypadku zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci przez:<\/p>\n – nie dochodzi do klasycznego nabycia prawa w\u0142asno\u015bci przez nowy podmiot. Prawa do nieruchomo\u015bci przypadaj\u0105 bowiem dotychczasowym wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielom.<\/p>\n S\u0105d Okr\u0119gowy powo\u0142a\u0142 si\u0119 na wyrok Trybuna\u0142u Konstytucyjnego. Trybuna\u0142 zaakcentowa\u0142 uzasadnione w\u0105tpliwo\u015bci dotycz\u0105ce powstania prawa nabycia (wykupu) nieruchomo\u015bci w przypadku umownego zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej. Sporn\u0105 pozostaje kwestia kwalifikacji takiej czynno\u015bci prawnej jako czynno\u015bci rozporz\u0105dzaj\u0105cej. TK zaznaczy\u0142 przy tym, \u017ce orzekaj\u0105c dysponowa\u0142 informacj\u0105, \u017ce ANR (obecnie KOWR) nie korzysta\u0142a dotychczas ze swojego uprawnienia w sytuacji um\u00f3w znosz\u0105cych wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107.<\/p>\n S\u0105d Okr\u0119gowy zauwa\u017cy\u0142, \u017ce cho\u0107 przyjmuje si\u0119 szeroki zakres um\u00f3w obj\u0119tych prawem nabycia, w literaturze zwraca si\u0119 uwag\u0119 na problemy dotycz\u0105ce niekt\u00f3rych z nich. Dotyczy to zw\u0142aszcza um\u00f3w, kt\u00f3re opieraj\u0105 si\u0119 na szczeg\u00f3lnych relacjach, takich jak wzajemne zaufanie czy blisko\u015b\u0107. S\u0105d podkre\u015bli\u0142, \u017ce zgodnie z celem ustawy, uprawniony organ nie powinien w zwi\u0105zku z tym korzysta\u0107 z prawa nabycia w odniesieniu do nieruchomo\u015bci rolnych nabywanych na podstawie umowy zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n S\u0105d Okr\u0119gowy zaznaczy\u0142 niejednolito\u015b\u0107 pogl\u0105d\u00f3w w doktrynie.\u00a0 Nie w ka\u017cdym przypadku umownego zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci mamy do czynienia z nabyciem nieruchomo\u015bci rolnej. Nie budzi w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci poprzez przyznanie (sprzeda\u017c) nieruchomo\u015bci na rzecz osoby spoza kr\u0119gu wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, to klasyczne nabycie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci. W takim wypadku w\u0142asno\u015b\u0107 rzeczy wsp\u00f3lnej przechodzi na osob\u0119, kt\u00f3ra nie by\u0142a podmiotem wsp\u00f3lnego prawa.<\/p>\n W ocenie S\u0105du Okr\u0119gowego inaczej jest w przypadku, gdy do zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci w cz\u0119\u015bciach u\u0142amkowych dochodzi poprzez:<\/p>\n S\u0105d Okr\u0119gowy, powo\u0142uj\u0105c si\u0119 na pogl\u0105dy doktryny, kt\u00f3re przyj\u0105\u0142 za uzasadnione, wskaza\u0142, \u017ce: \u201eW odniesieniu do takich wypadk\u00f3w podkre\u015blana jest koncepcja niepodzielno\u015bci wsp\u00f3lnego prawa, zgodnie z kt\u00f3r\u0105 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielom niepodzielnie przys\u0142uguje wsp\u00f3lne prawo w\u0142asno\u015bci. W takiej sytuacji r\u00f3wnocze\u015bnie ka\u017cdy ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli jest podmiotem odr\u0119bnego prawa podmiotowego w postaci udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3ry wyst\u0119puje niejako r\u00f3wnolegle do wsp\u00f3lnego prawa, przy czym udzia\u0142 nie stanowi wycinka tego prawa. <\/em><\/p>\n Powy\u017csza koncepcja pozostaje w zgodzie z ustawow\u0105 definicj\u0105 wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci, wed\u0142ug kt\u00f3rej wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 zachodzi w\u00f3wczas, gdy „w\u0142asno\u015b\u0107 tej samej rzeczy mo\u017ce przys\u0142ugiwa\u0107 niepodzielnie kilku osobom” (art. 195 k.c.), a tak\u017ce wyja\u015bnia dopuszczalno\u015b\u0107 odr\u0119bnego rozporz\u0105dzania udzia\u0142ami we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci – art. 198 k.c. (tak B. Swaczyna, Umowne zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, Warszawa 2004, s. 176 oraz Rejent nr. 7, lipiec 2017 r., s. 81 – 83). <\/em><\/p>\n W konsekwencji przyjmuje si\u0119, \u017ce zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci przez przyznanie prawa jednemu ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli nie oznacza nabycia prawa. Skoro ka\u017cdy ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli jest podmiotem wsp\u00f3lnego prawa „w ca\u0142o\u015bci”, to przyznanie mu tego prawa nie stanowi z jego punktu widzenia nabycia prawa, a jedynie wy\u0142\u0105czenie ze wsp\u00f3lno\u015bci pozosta\u0142ych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. <\/em><\/p>\n Z kolei w przypadku zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci przez podzia\u0142 rzeczy, wprawdzie dochodzi do powstania nowych rzeczy, jednak w\u0142asno\u015b\u0107 do tych nowych rzeczy stanowi surogat partycypacji we wsp\u00f3lnym prawie przys\u0142uguj\u0105cym wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielom. W tym przypadku nast\u0119puje specyficzne przekszta\u0142cenie prowadz\u0105ce od wielo\u015bci uprawnionych do jednopodmiotowej w\u0142asno\u015bci, nie za\u015b klasyczne nabycie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci polegaj\u0105ce na tym, \u017ce nabywca wcze\u015bniej nie by\u0142 podmiotem nabywanego prawa. <\/em><\/p>\n W konsekwencji wskazywano, \u017ce w sytuacji umownego zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci poprzez podzia\u0142 w naturze, jak te\u017c w przypadku gdy w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci przypada jednemu ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, nie jest mo\u017cliwe uwzgl\u0119dnianie przepis\u00f3w ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego (tak B. Swaczyna, Rejent nr. 7, lipiec 2017 r., s. 81 – 83)\u201d.<\/em><\/p>\n Powy\u017csze rozwa\u017cania dotycz\u0105ce nieruchomo\u015bci rolnych S\u0105d Okr\u0119gowy odni\u00f3s\u0142 do ustawy o lasach i prawa nabycia przys\u0142uguj\u0105cego Lasom Pa\u0144stwowym (art. 37a ust. 2 pkt 1). Uzna\u0142, \u017ce w przypadku umownego zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci przez:<\/p>\n – w istocie nie dochodzi do nabycia gruntu przez inny podmiot, prawo w\u0142asno\u015bci gruntu przypada bowiem dotychczasowemu wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielowi lub wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielom. W\u00f3wczas ingerencja w prawo w\u0142asno\u015bci poprzez powstanie po stronie Las\u00f3w Pa\u0144stwowych prawa wykupu (nabycia) gruntu le\u015bnego stanowi nieuprawnione ograniczenie prawa podmiotowego dotychczasowego wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciela\/wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rzy na skutek zawartej umowy staj\u0105 si\u0119 wy\u0142\u0105cznymi w\u0142a\u015bcicielami gruntu.<\/p>\n Nie tylko S\u0105d Okr\u0119gowy w Bia\u0142ymstoku uzna\u0142, \u017ce nie w ka\u017cdym przypadku zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci prowadzi do nabycia nieruchomo\u015bci rolnej. W 2017 r. w podobnym tonie wypowiedzia\u0142 si\u0119 S\u0105d Okr\u0119gowy w Olsztynie (postanowienie z 6 grudnia 2017 r., IX Ca 778\/17, Legalis nr 1983841).<\/p>\n Trudno stwierdzi\u0107, czy na podstawie kolejnego ju\u017c orzeczenia notariusze zrewiduj\u0105 swoje stanowisko. Czy po sporz\u0105dzeniu um\u00f3w znosz\u0105cych wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 poprzez podzia\u0142 nieruchomo\u015bci rolnych w naturze lub przyznanie ich jednemu wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielowi, nie b\u0119d\u0105 ju\u017c zawiadamia\u0107 KOWR o nabyciu nieruchomo\u015bci rolnej?<\/p>\n Uwa\u017cam, \u017ce p\u00f3ki co ostro\u017cno\u015bciowa praktyka notariuszy powinna zosta\u0107 utrzymana. Zawiadomienie wys\u0142ane do KOWR zagwarantuje wa\u017cno\u015b\u0107 zawartej umowy. Ryzyko, \u017ce KOWR wykupi nieruchomo\u015b\u0107 nie jest wysokie. A nawet, je\u017celi tak si\u0119 stanie, istnieje mo\u017cliwo\u015b\u0107 kwestionowania takiego o\u015bwiadczenia na drodze s\u0105dowej. Jest to uzasadnione, zw\u0142aszcza bior\u0105c pod uwag\u0119, \u017ce w orzecznictwie przedstawiane s\u0105 r\u00f3wnie\u017c przeciwne stanowiska.<\/p>\n Przyk\u0142adowo S\u0105d Okr\u0119gowy w \u0141odzi w 2018 r. (III Ca 945\/17, Legalis nr 2066299) orzek\u0142 odmiennie. Uzna\u0142, \u017ce zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej poprzez przyznanie wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielom wydzielonych cz\u0119\u015bci fizycznych, prowadzi do nabycia nieruchomo\u015bci rolnej w rozumieniu UKUR.<\/p>\n Do S\u0105du Najwy\u017cszego 17 lipca 2024 r. trafi\u0142o zagadnienie prawne (III CZP 26\/24), kt\u00f3re dotyczy powy\u017cszej materii. Postawione pytanie brzmi: Czy w przypadku umownego zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej polegaj\u0105cego na przyznaniu w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej jednemu ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli lub przez jej podzia\u0142 w naturze pomi\u0119dzy dotychczasowych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli dochodzi do nabycia nieruchomo\u015bci rolnej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego (Dz.U.2024.423), kt\u00f3re skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu prawa nabycia (wykupu) tej nieruchomo\u015bci w my\u015bl art. 4 ust. 1 pkt 1 powy\u017cszej ustawy? <\/em><\/p>\n Pierwsze posiedzenie odby\u0142o si\u0119 14 stycznia 2025 r., jednak sprawa zosta\u0142a odroczona do 18 lutego 2025 r. By\u0107 mo\u017ce rozstrzygni\u0119cie rozwieje w\u0105tpliwo\u015bci i wprowadzi jednolito\u015b\u0107 w orzecznictwie oraz praktyce notarialnej.<\/p>\n Zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej pozostaje obszarem pe\u0142nym niejasno\u015bci prawnych. Kluczowe pytanie brzmi, czy ka\u017cdy spos\u00f3b zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci prowadzi do nabycia nieruchomo\u015bci rolnej w rozumieniu UKUR? W konsekwencji czy podlega prawu wykupu przez KOWR? Obecnie zaleca si\u0119 ostro\u017cno\u015b\u0107 i dalsze zawiadamianie KOWR, cho\u0107 uchwa\u0142a SN mo\u017ce zmieni\u0107 ten stan rzeczy.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ustawa o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego (UKUR) obejmuje swoim zakresem niemal wszystkie przypadki nabycia nieruchomo\u015bci rolnej. Dotyczy\u00a0 sprzeda\u017cy, darowizny czy zamiany. Przyjmuje si\u0119, \u017ce r\u00f3wnie\u017c umowa zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci podlega pod przepisy UKUR. Po jej zawarciu notariusz zawiadamia KOWR, kt\u00f3ry ma miesi\u0105c na z\u0142o\u017cenie o\u015bwiadczenia o wykupie nieruchomo\u015bci. Czy to uprawnienie dotyczy jednak ka\u017cdego sposobu zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci? […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[11,19],"tags":[],"class_list":["post-4883","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-orzecznictwo","category-ukur"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4883","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4883"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4883\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5228,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4883\/revisions\/5228"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4883"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4883"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4883"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
Wyrok Trybuna\u0142u Konstytucyjnego \u2013 w\u0105tpliwo\u015bci co do prawa nabycia<\/h4>\n
Szeroka koncepcja nabycia nieruchomo\u015bci rolnej<\/h4>\n
Zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci \u2013 sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci \u201ena zewn\u0105trz\u201d<\/h4>\n
Zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci \u2013 przyznanie nieruchomo\u015bci jednemu wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielowi, podzia\u0142 w naturze<\/h4>\n
\n
Rozstrzygni\u0119cie<\/h4>\n
\n
Czy wobec tego notariusze nie powinni zawiadamia\u0107 KOWR o zawarciu umowy zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci?<\/h4>\n
Czy uchwa\u0142a SN zagwarantuje pewno\u015b\u0107 obrotu?<\/h4>\n
Podsumowanie<\/h4>\n