{"id":4930,"date":"2025-04-24T14:57:19","date_gmt":"2025-04-24T12:57:19","guid":{"rendered":"https:\/\/ukur.pl\/?p=4930"},"modified":"2026-01-20T10:06:53","modified_gmt":"2026-01-20T09:06:53","slug":"bezpieczna-inwestycja-w-farmy-fotowoltaiczne-dlaczego-weryfikacja-ukur-jest-niezbedna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/2025\/04\/24\/bezpieczna-inwestycja-w-farmy-fotowoltaiczne-dlaczego-weryfikacja-ukur-jest-niezbedna\/","title":{"rendered":"Bezpieczna inwestycja w farmy fotowoltaiczne. Dlaczego weryfikacja UKUR jest niezb\u0119dna?"},"content":{"rendered":"

W ostatnich latach coraz cz\u0119\u015bciej obserwujemy realizacj\u0119 farm fotowoltaicznych na nieruchomo\u015bciach, kt\u00f3re inwestorzy dzier\u017cawi\u0105 od w\u0142a\u015bcicieli grunt\u00f3w. Takie rozwi\u0105zanie pozwala na efektywne wykorzystanie dost\u0119pnych teren\u00f3w, jednocze\u015bnie minimalizuj\u0105c koszty inwestycyjne. Z regu\u0142y dotyczy to nieruchomo\u015bci rolnych, kt\u00f3re mog\u0105 podlega\u0107 pod re\u017cim UKUR. Kto powinien weryfikowa\u0107, czy w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce odda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w dzier\u017caw\u0119? Czy nie jest zwi\u0105zany zakazem zbycia i oddania w posiadanie nieruchomo\u015bci rolnej przez 5 lat? Czy naruszenie przepis\u00f3w UKUR przez w\u0142a\u015bciciela mo\u017ce skutkowa\u0107 problemami z uzyskaniem pozwolenia na budow\u0119 przez inwestora?<\/h2>\n

Stan faktyczny <\/strong><\/h4>\n

Wyobra\u017amy sobie nast\u0119puj\u0105cy stan faktyczny. Jan, posiadaj\u0105cy status rolnika indywidualnego, kupi\u0142 w kwietniu 2022 r. nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105 o powierzchni 6 ha. Do nabycia gruntu nie potrzebowa\u0142 zgody Dyrektora Generalnego KOWR-u. KOWR-owi nie przys\u0142ugiwa\u0142o r\u00f3wnie\u017c prawo pierwokupu. Do Jana zg\u0142osi\u0142a si\u0119 sp\u00f3\u0142ka (EnergiaZeS\u0142o\u0144ca sp. z o.o.) z bran\u017cy fotowoltaicznej z ofert\u0105 dzier\u017cawy tej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Jan zach\u0119cony wysokim czynszem dzier\u017cawnym, zdecydowa\u0142, \u017ce przyjmie ofert\u0119. Strony uzna\u0142y, \u017ce skoro do nabycia nieruchomo\u015bci rolnej przez Jana nie znalaz\u0142y zastosowania \u017cadne ograniczenia z UKUR, to Jan mo\u017ce swobodnie nieruchomo\u015b\u0107 wydzier\u017cawi\u0107. W ko\u0144cu naby\u0142 j\u0105 jako rolnik indywidualny.<\/p>\n

Strony w listopadzie 2023 r. zawar\u0142y standardow\u0105 umow\u0119 dzier\u017cawy pod fotowoltaik\u0119 na 29 lat. W umowie Jan o\u015bwiadczy\u0142, \u017ce wyra\u017ca zgod\u0119 i upowa\u017cnia dzier\u017cawc\u0119 do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane.
\nEnergiaZeS\u0142o\u0144ca sp. z o.o. uzyska\u0142a ju\u017c niemal wszelkie decyzje niezb\u0119dne do realizacji inwestycji. Nast\u0119pnie przesz\u0142a do wniosku o pozwolenie na budow\u0119. Z\u0142o\u017cy\u0142a o\u015bwiadczenie, pod rygorem odpowiedzialno\u015bci karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane. Na potwierdzenie tego przedstawi\u0142a zawart\u0105 umow\u0119 dzier\u017cawy. I tutaj przechodzimy do sedna sprawy. Organ wydaj\u0105cy pozwolenie na budow\u0119 twierdzi, \u017ce zawarta umowa dzier\u017cawy jest niewa\u017cna, a w konsekwencji \u2013 odmawia wydania pozwolenia na budow\u0119. Czy s\u0142usznie?<\/p>\n

Analiza prawna <\/strong><\/h4>\n

 <\/p>\n

Wydzier\u017cawienie nieruchomo\u015bci rolnej nabytej przez rolnika indywidualnego przed up\u0142ywem 5 lat od jej nabycia \u2013 niewa\u017cno\u015b\u0107 umowy dzier\u017cawy<\/strong><\/h5>\n

Rolnik indywidualny, kt\u00f3ry mo\u017ce swobodnie naby\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105, jest zwi\u0105zany, tak samo jak inni nabywcy, 5-letnim zakazem oddania w posiadanie nieruchomo\u015bci rolnej. Przepisy okre\u015blaj\u0105 kilka wyj\u0105tk\u00f3w od tej zasady, jednak w przedstawionym stanie faktycznym nie wyst\u0119puj\u0105.<\/p>\n

Zgodnie z art. 2b UKUR:<\/p>\n

    \n
  1. Nabywca nieruchomo\u015bci rolnej jest obowi\u0105zany\u00a0prowadzi\u0107 gospodarstwo rolne<\/strong>, w sk\u0142ad kt\u00f3rego wesz\u0142a nabyta nieruchomo\u015b\u0107 rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomo\u015bci, a w przypadku osoby fizycznej prowadzi\u0107 to gospodarstwo osobi\u015bcie.<\/em><\/li>\n
  2. W okresie, o kt\u00f3rym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomo\u015b\u0107 nie mo\u017ce by\u0107 zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom<\/strong>.<\/em><\/li>\n
  3. Dyrektor Generalny Krajowego O\u015brodka, na wniosek nabywcy nieruchomo\u015bci rolnej, wyra\u017ca zgod\u0119, w drodze decyzji administracyjnej,\u00a0na dokonanie czynno\u015bci, o kt\u00f3rych mowa w ust. 2<\/strong>, przed up\u0142ywem okresu 5 lat od dnia przeniesienia w\u0142asno\u015bci tej nieruchomo\u015bci, w przypadkach uzasadnionych\u00a0wa\u017cnym interesem nabywcy nieruchomo\u015bci rolnej<\/strong>lub interesem publicznym.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n

    Aby rolnik indywidualny m\u00f3g\u0142 wydzier\u017cawi\u0107 nabyt\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, powinien uzyska\u0107 uprzedni\u0105 zgod\u0119 Dyrektora Generalnego KOWR-u w trybie art. 2b ust. 3 UKUR. Organ jednak konsekwentnie przyjmuje, \u017ce sam fakt otrzymania korzystnej ekonomicznie oferty wydzier\u017cawienia nieruchomo\u015bci, nie stanowi wa\u017cnego interesu nabywcy nieruchomo\u015bci. Dlatego te\u017c odmawia udzielenia na to zgody.<\/p>\n

    Sankcje<\/h6>\n

    Sankcje, jakie wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z naruszeniem 5-letniego okresu zakazu zbywania w posiadanie nieruchomo\u015bci rolnej s\u0105 istotne i\u00a0nie podlegaj\u0105 \u201eprzedawnieniu”,<\/strong>\u00a0nawet po up\u0142ywie 5-letniego okresu od nabycia nieruchomo\u015bci. Zgodnie z art. 9 ust. 1 UKUR:<\/p>\n

    Nabycie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej, udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci rolnej, u\u017cytkowania wieczystego, udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142u\u017cytkowaniu wieczystym takiej nieruchomo\u015bci oraz nabycie akcji i udzia\u0142\u00f3w w sp\u00f3\u0142ce handlowej, o kt\u00f3rej mowa w art. 3a ust. 1, dokonane na podstawie czynno\u015bci prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest niewa\u017cne. W\u00a0szczeg\u00f3lno\u015bci niewa\u017cne<\/strong>\u00a0jest:<\/em><\/p>\n

    1) dokonanie czynno\u015bci prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia Krajowego O\u015brodka – w przypadkach okre\u015blonych w art. 3b, art. 3c i art. 4 ust. 1;<\/em><\/p>\n

    2) zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomo\u015bci bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego O\u015brodka<\/strong>, o kt\u00f3rej mowa w art. 2b ust. 3;<\/em><\/p>\n

    Niewa\u017cno\u015b\u0107 umowy<\/h5>\n

    Oznacza to, \u017ce umowa dzier\u017cawy zawarta przed up\u0142ywem 5 lat od nabycia nieruchomo\u015bci rolnej jest\u00a0niewa\u017cna.<\/strong>\u00a0Powoduje to, \u017ce\u00a0inwestycja by\u0142aby prowadzona na gruncie, co do kt\u00f3rego inwestor nie mia\u0142by tytu\u0142u prawnego.\u00a0<\/strong><\/p>\n

    Dodatkowo, z punktu widzenia w\u0142a\u015bciciela mo\u017ce mie\u0107 zastosowanie dodatkowa sankcja. Zgodnie z art. 9 ust. 3 pkt 1 UKUR:\u00a0Je\u017celi nabywca nieruchomo\u015bci rolnej:<\/em><\/p>\n

    1) \u00a0w okresie, o kt\u00f3rym mowa w art. 2b ust. 1, nie podj\u0105\u0142 lub\u00a0zaprzesta\u0142 prowadzenia gospodarstwa rolnego<\/strong>, a w przypadku osoby fizycznej – osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w sk\u0142ad kt\u00f3rego wesz\u0142a nabyta nieruchomo\u015b\u0107 rolna<\/em><\/p>\n

    \u2013 Krajowy O\u015brodek mo\u017ce wyst\u0105pi\u0107 do s\u0105du o nabycie w\u0142asno\u015bci tej nieruchomo\u015bci przez Krajowy O\u015brodek dzia\u0142aj\u0105cy na rzecz Skarbu Pa\u0144stwa, za zap\u0142at\u0105 ceny odpowiadaj\u0105cej jej warto\u015bci rynkowej okre\u015blonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomo\u015bciami, z uwzgl\u0119dnieniem jej obci\u0105\u017ce\u0144, wed\u0142ug stanu z chwili jej nabycia przez nabywc\u0119.<\/em><\/p>\n

    Po zmianie przepis\u00f3w UKUR od pa\u017adziernika 2023 r. chodzi tutaj o ca\u0142kowite zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego, a nie tylko oddanie w posiadanie nabytej nieruchomo\u015bci rolnej. Je\u017celi rolnik prowadzi nadal gospodarstwo rolne przy wykorzystaniu innych grunt\u00f3w rolnych, to KOWR nie powinien wi\u0119c wyst\u0105pi\u0107 z pow\u00f3dztwem w trybie art. 9 ust. 3 UKUR.<\/p>\n

    Wniosek:<\/strong>\u00a0Wydzier\u017cawienie gruntu przed up\u0142ywem 5 lat od nabycia powoduje\u00a0niewa\u017cno\u015b\u0107 umowy dzier\u017cawy.<\/p>\n

    Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 na podstawie niewa\u017cnej umowy dzier\u017cawy<\/strong><\/h4>\n

    Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budow\u0119 mo\u017ce by\u0107 wydane wy\u0142\u0105cznie termu, kto m.in.\u00a0z\u0142o\u017cy\u0142 o\u015bwiadczenie, pod rygorem odpowiedzialno\u015bci karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane<\/strong>. Sp\u00f3\u0142ka, sk\u0142adaj\u0105c wniosek o pozwolenie na budow\u0119, z\u0142o\u017cy\u0142a wi\u0119c nieprawdziwe o\u015bwiadczenie i do tego pod rygorem odpowiedzialno\u015bci karnej.<\/p>\n

    Organ wydaj\u0105cy pozwolenie na budow\u0119 mo\u017ce bada\u0107, czy rzeczywi\u015bcie inwestor ma tytu\u0142 do gruntu. To mo\u017ce prowadzi\u0107 do odmowy udzielenia pozwolenia na budow\u0119.<\/p>\n

    Orzecznictwo<\/h6>\n

    WSA w Olsztynie w wyroku z 24 sierpnia 2023 r., II SA\/Ol 409\/23 (Legalis) w sprawie, w kt\u00f3rej dosz\u0142o do oddania w posiadanie nieruchomo\u015bci wbrew zakazowi, o kt\u00f3rym mowa w art. 2b ust. 2 UKUR orzek\u0142 nast\u0119puj\u0105co:<\/p>\n

    \u201eW zwi\u0105zku z powy\u017cszym stwierdzi\u0107 nale\u017cy, \u017ce zawarta umowa dzier\u017cawy wprawdzie stanowi, \u017ce sp\u00f3\u0142ka mo\u017ce korzysta\u0107 z nieruchomo\u015bci w zakresie obj\u0119tym ww. pozwoleniem na budow\u0119,\u00a0jednak umow\u0119 t\u0119 nale\u017cy uzna\u0107 za zawart\u0105 sprzecznie z obowi\u0105zuj\u0105cymi przepisami prawa, a tym samym za niewa\u017cn\u0105<\/strong>. Zgodnie z art. 58 \u00a7 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610) czynno\u015b\u0107 prawna sprzeczna z ustaw\u0105 albo maj\u0105ca na celu obej\u015bcie ustawy jest niewa\u017cna, chyba \u017ce w\u0142a\u015bciwy przepis przewiduje inny skutek, w szczeg\u00f3lno\u015bci ten, i\u017c na miejsce niewa\u017cnych postanowie\u0144 czynno\u015bci prawnej wchodz\u0105 odpowiednie przepisy ustawy.<\/em><\/p>\n

    W tym zakresie s\u0142usznie organ I instancji wskaza\u0142, \u017ce\u00a0zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomo\u015bci rolnej przez okres co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia nie mo\u017ce jej zby\u0107 ani odda\u0107 w posiadanie innym podmiotom<\/strong>. Dzier\u017cawca jest posiadaczem zale\u017cnym, co wynika bezpo\u015brednio z art. 336 Kodeksu cywilnego. Poniewa\u017c pierwotny inwestor naby\u0142 przedmiotowe nieruchomo\u015bci rolne 8 pa\u017adziernika 2021 r., co podkre\u015bla\u0142a sama skar\u017c\u0105ca, to nie mo\u017ce skutecznie ich wydzier\u017cawi\u0107 przed up\u0142ywem 8 pa\u017adziernika 2026 r.\u00a0Dlatego nie mo\u017cna uzna\u0107, aby skar\u017c\u0105ca legitymowa\u0142a si\u0119 prawem do dysponowania nieruchomo\u015bciami na cele budowlane, co uzasadnia\u0142o odmowne za\u0142atwienie wniosku<\/strong><\/em>.”<\/p>\n

    Ponadto, je\u017celi decyzja zostanie wydana, tzn. organ \u201enie zauwa\u017cy” wadliwo\u015bci o\u015bwiadczenia, wydanie pozwolenia na budow\u0119 w przypadku, gdy bezwzgl\u0119dny wym\u00f3g dysponowania prawem do nieruchomo\u015bci nie zosta\u0142 spe\u0142niony, stanowi ra\u017c\u0105ce naruszenie prawa b\u0119d\u0105cego podstaw\u0105\u00a0stwierdzenia niewa\u017cno\u015bci decyzji\u00a0<\/strong>(wyrok NSA z 3 sierpnia 2021 r., II OSK 3152\/18, Legalis).<\/p>\n

    Wniosek<\/strong><\/h6>\n

    W celu uzyskania pozwolenia na budow\u0119 inwestor ma obowi\u0105zek z\u0142o\u017cenia pod rygorem odpowiedzialno\u015bci karnej o\u015bwiadczenia o prawie do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane. W przedstawionym stanie faktycznym o\u015bwiadczenie to by\u0142o nieprawdziwe, bo umowa dzier\u017cawy jest niewa\u017cna. Organ ma prawo odm\u00f3wienia wydania pozwolenia na budow\u0119. Nawet je\u017celi organ \u201enie zauwa\u017cy” wadliwo\u015bci o\u015bwiadczenia, wydanie pozwolenia na budow\u0119 w przypadku, gdy bezwzgl\u0119dny wym\u00f3g dysponowania prawem do nieruchomo\u015bci nie zosta\u0142 spe\u0142niony, stanowi ra\u017c\u0105ce naruszenie prawa. To podstawa do stwierdzenia niewa\u017cno\u015bci decyzji.<\/p>\n

    Podsumowanie <\/strong><\/h4>\n

    Podsumowuj\u0105c, w przedstawionym stanie faktycznym dzia\u0142anie organu wydaj\u0105cego pozwolenie na budow\u0119 by\u0142o prawid\u0142owe. Obrazuje to, \u017ce inwestorzy zainteresowani realizacj\u0105 inwestycji fotowoltaicznych na dzier\u017cawionych nieruchomo\u015bciach musz\u0105 skrupulatnie weryfikowa\u0107, czy w\u0142a\u015bciciel gruntu nie jest zwi\u0105zany ograniczeniami wynikaj\u0105cymi z UKUR. Zignorowanie tego obowi\u0105zku nie jest jedynie problemem w\u0142a\u015bciciela. Naruszenie art. 2b ust. 1 i 2 UKUR poci\u0105ga za sob\u0105 powa\u017cne konsekwencje dla inwestora. Mo\u017ce to by\u0107 niewa\u017cno\u015b\u0107 umowy dzier\u017cawy lub ryzyko odmowy wydania pozwolenia na budow\u0119. Dlatego weryfikacja statusu prawnego nieruchomo\u015bci stanowi kluczowy element bezpiecznego modelu inwestycyjnego.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    W ostatnich latach coraz cz\u0119\u015bciej obserwujemy realizacj\u0119 farm fotowoltaicznych na nieruchomo\u015bciach, kt\u00f3re inwestorzy dzier\u017cawi\u0105 od w\u0142a\u015bcicieli grunt\u00f3w. Takie rozwi\u0105zanie pozwala na efektywne wykorzystanie dost\u0119pnych teren\u00f3w, jednocze\u015bnie minimalizuj\u0105c koszty inwestycyjne. Z regu\u0142y dotyczy to nieruchomo\u015bci rolnych, kt\u00f3re mog\u0105 podlega\u0107 pod re\u017cim UKUR. Kto powinien weryfikowa\u0107, czy w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce odda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 w dzier\u017caw\u0119? Czy nie jest zwi\u0105zany […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[10,19],"tags":[],"class_list":["post-4930","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-studia-przypadkow","category-ukur"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4930","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4930"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4930\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5217,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4930\/revisions\/5217"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4930"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4930"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/test.ukur.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4930"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}